전세 계약갱신청구권 살펴보기

임대차 3법이란

임대차 3법은 전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제를 말합니다.

전월세상한제: 전월세 인상폭 상한 의무

계약갱신청구권: 계약기간 갱신 권리

전월세신고제: 전월세 계약시 신고 의무

 

이 중 전월세상한제와 계약갱신청구권은 ‘주택임대차보호법’,

전월세신고제는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’의 적용을 받습니다.

전월세상한제와 계약갱신청구권을 포함한 주택임대차보호법 개정안은

2020년 7월 국회와 국무회의를 통과하며 이날부터 시행되었습니다.

 

전월세상한은 5%, 전월세신고는 하면 되는 것이기에 비교적 단순합니다.

오늘은 임대차 3법 중 계약갱신청구권에 대해 살펴보고자 합니다.

 

 

 

 

 

계약갱신청구권이란

임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요청할 수 있는 권리입니다.

기존의 임차기간 2년에, 1회에 한하여 2년 연장을 요청할 수 있습니다.

계약 갱신시에는 전월세 금액 인상률 5% 상한의 적용을 받습니다.

 

 

 

 

임차인의 계약갱신청구 의사를 어떻게 확인하나요

명확하게 확인하기

임대인으로서는 임차인이 계속하여 남아 있기를 원하는지,

아니면 다음 임차인을 알아봐야하는지 계획을 세워야 합니다.

 

예를 들어, 전세계약을 2019년 10월 1일에 했었고, 만료일이 2021년 9월 30일이라면,

2021년 3월 30일부터 2021년 7월 30일까지 임차인에게 전세 만료 통지를 해야합니다.

(6개월~2개월 전)

 

 

임차인이 계약갱신 청구를 할때까지 기다리면 되지 않나요.

이 경우, 묵시적 갱신이 되므로 조심해야합니다.

임차인으로부터 계약갱신 청구가 없더라도 임대인이 먼저 갱신여부를 확인하는게 좋습니다.

 

여기서 또한가지, 통지의 방법이 중요합니다.

향후 계약갱신 여부를 확인했던 사실이 입증되어야 합니다.

문자, 카톡, 음성녹음 등이 필요하며, 내용증명으로 보내는 것이 가장 좋습니다.

서로간에 문서를 주고받는 것에 부담을 느낄수도 있지만,

메시지 기록을 남겨놓는 것으로도 가능하지만,

이왕이면 오해의 소지를 줄이기 위해 내용증명이 좋습니다.

 

묵시적 갱신이 된후, 임대인은 계약 해지가 불가하지만 임차인은 해지 통보 3개월 후 퇴거할 수 있는 권리가 생깁니다.

 

 

 

 

임차인은 언제까지 계약갱신을 청구해야 하나요

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월에서 1개월 전에 계약갱신을 청구해야 합니다.

단, 2020년 12월 10일 이후 계약(최초 + 갱신)한 경우라면 6개월에서 2개월 전에 계약갱신을 청구해야합니다.

임차인의 계약갱신 청구 기한을 1개월 앞당긴 것입니다.

임대인 입장에서는 임차인이 퇴거하는 경우 2개월간의 준비기간이 있는 것입니다.

 

예를 들어, 전세계약을 2019년 10월 1일에 했었고, 만료일이 2021년 9월 30일이라면,

임차인은 2021년 3월 30일부터 2021년 8월 30일까지 임대인에게 계약 갱신을 통지를 해야합니다.

(6개월~1개월 전)

 

임차인은 당초 나가기로 마음을 먹었다가 변심하여 남아있기로 결정 했더라도

기한내에 계약 갱신 청구를 한다면 권리를 인정받을 수 있습니다.

 

임대인은 정당한 사유 없이는 계약갱신 청구를 거절할 수 없습니다.

 

 

 

 

갱신청구권 거절의 정당한 사유가 무엇인가요?

정당한 거절 사유는 크게 9가지가 있습니다.

 

* 2기 이상 차임 연체

  - 꼭 연속되지 않더라도 2회 이상 연체하는 경우

 

* 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

  - 허위 신분으로 계약한 경우

  - 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 사용

 

* 서로합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

  - 이사비 등을 임대인이 부담하는 경우

  - 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외함

 

* 임차인이 임대인의 동의 없이 전부 또는 일부 전대한 경우

 

* 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

  - 무단 증개축, 개조, 고의파손 등

  - 임차인의 중과실(화기 방치 등) 화재로 주택이 파손된 경우 등

 

* 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못하는 경우

 

* 임대인이 철거, 재건축을 위하여 주택 점유를 회복할 필요가 있는 경우

  - 계약체결 당시 철거, 재건축 계획을 고지한 경우

  - 건물 노후, 훼손, 일부 멸실 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우

  - 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

* 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

* 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

  - 임대인 동의 없이 원상회복 불가능할 정도로 인테리어 공사를 하는 경우 등

 

 

 

 

시시각각 변하는 제도를 예의주시할 필요가 있을 것 같네요.