전세사기 체크하기(내집스캔 안전도 분석 리포트) - 내돈내산

전세집을 구할 때 주의사항으로, 9천원 이내 유료 결재를 하니

"내집스캔" 사이트에서 안전도 분석 리포트를 받아볼 수 있었습니다.

※ 참고로 홍보글이 아니며, 안전 주의를 위해 리포트를 받아 봤습니다.

 

 

계약 안전도 등급

집주소, 동호수 등 간단한 정보를 입력하면 계약 안전도 등급이 확인됩니다.

본 건은 근저당으로 인해 주의 상태입니다.

등기부등본상의 근저당에 대한 정리가 필요합니다.

 

 

보증보험 가입 가능여부

HUG전세보증보험은 수도권 7억원 이하, 기타 5억원 이하 금액에 대해 가입 가능합니다.

빌라왕 전세사기 이슈 등으로 인해, 전세가율은 90% 이내여야 가입 가능으로 조건이 바뀔 예정입니다.

 

전세보증보험 가입 가능 여부와,

집의 시세 대비 보증한도를 확인할 수 있고,

소유자가 여러명인 경우 모두와 계약해야 보증보험에 가입 가능하군요. 

 

다만, 보증보험 가입 가능할 것으로 예상 했더라도

보증보험사 내부적으로 집주인이 블랙리스트로 등록되어 있다면,

보증보험 승인이 거절 날 리스크도 있으니, 계약금 전액 반환 특약을 권장하고 있습니다.

보증보험이 안될 경우를 대비하여 "또는 전세권 설정" 협조 할 것을 넣는게 좋습니다.

 

 

 

확인사항

권리분석사의 분석 결과로 현재 등기부등본상 "위험한 권리관계는 없는 것"으로 나타났습니다.

등기부등본에 표시하지 않은 부분들에 대한 확인이 중요하겠습니다.

 

 

 

안전도를 올리는법

유리한 특약조건을 걸고, 보증보험을 가입하면 안전도가 올라갑니다.

이 건은 70점에서 78점으로 8점이 올라가는 것으로 확인됩니다.

 

전세계약서는 임대자측 공인중개사가 작성하기 때문에 필요한 특약을 넣기가 쉽지 않습니다.

오히려 임차인에게 불리한 특약을 빼는 것도 힘든 처지입니다.

전세금액을 최저가보다 높이는 조건으로 특약을 넣는 것도 한가지 방법입니다.

 

 

 

임대인 확인

1) 등기사항전부증명서

▲압류 설정 이력, ▲보증금을 돌려주지 않은 이력, ▲전월세 사기신고 접수 이력을 확인합니다.

셋 다 이상이 없네요.

 

 

 

2) 등기부등본에 나타나지 않는 것들

 

  가. 세금

등기부등본에는 체납 여부가 확실히 나타나지 않습니다.

가압류, 경매가 확인되는 경우는 믿고 거를 수 있지만

체납으로부터 가압류까지 시간차가 있을 수 있으므로 조심해야합니다.

조세는 모든 것에 우선순위를 가지므로 더욱 조심해야 합니다.

 

 

* 집주인의 동의를 받아 미납국세를 열람하는 방법이 가장 좋습니다.

 

** 국세, 지방세 완납증명서를 받아두는 방법도 있습니다.

*** 완납증명서가 어렵다면 부족하나마 계약서 특약으로 체납 사실이 없다는 구술을 받아둡니다.**** 집주인이 고액체납자인지 여부를 조회합니다.

 

  나. 기타 집주인의 채무관계

집주인의 채무관계를 확인하는 것은 어렵습니다.

조세에 비하여 우선순위를 위협받지는 않을 것이지만 여전히 주의가 필요합니다.

리포트는 주기적으로 등기부등본을 확인할 것을 권고합니다.

 

전문가의 종합의견

근저당이 있으므로 신중히 계약하는 것이 좋다는 의견입니다.

가장 좋은 것은 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 진행하는 것입니다.

선순위규모를 계산해서 위험도를 계산할 수 있지만

선순위를 두는 경우 부수적으로 향후 전세회전시 차기 임차인을 구하기가 불편합니다.

법인이든 개인이든 대부분의 전세입자는 선순위를 기피하기 때문입니다.

 

 

주의사항

소유자가 여러명인 경우 소유자 전원과 계약을 맺도록 하고,

전입신고 및 확정일자를 발급 받도록 하며,

확정일자는 계약직후 전입신고 전에 먼저 받아두도록 합니다.

 

향후 등기부등본을 꾸준히 확인함과 함께,

경매 시나리오까지 대비하여 아파트 시세를 모니터링 합니다.

 

 

사기 유형

1) 집주인 여러명일 때

집주인이 부부 공동명의로 2명인 경우, 2명 모두와 계약합니다.

 

 

2) 집주인의 체납 세금

체납세금은 등기부등본에 표시되지 않으므로 중요하므로 다시 정리합니다.

* 집주인의 동의를 받아 미납국세를 열람하는 방법이 가장 좋습니다.

** 국세, 지방세 완납증명서를 받아두는 방법도 있습니다.

*** 완납증명서가 어렵다면 부족하나마 계약서 특약으로 체납 사실이 없다는 구술을 받아둡니다.

**** 집주인이 고액체납자인지 여부를 조회합니다.

 

 

3) 집주인의 전입신고(보증보험으로 원천 차단할 수 없음)

집주인의 전입신고를 막고, 추가 근저당설정을 막는 특약사항을 넣습니다.

"알지못했던 전입신고, 근저당, 전세권 등이 묶여있는지 확인하고,

혹 확인이 된다면 그 순간부터 적극적인 대응을 빠르게 취하는 것이 좋습니다."