부동산 PIR 간편 계산하기

주식 투자지표로 PER이 있다면,

부동산 자산가치 지표로는 PIR이 있다고 합니다.

(PER: Price Earning Ratio)

(PIR: Price Income Ratio)

 

주식 관련 매체에서는 수많은 데이터와 지표를 제시하지만

대가들의 투자는 PER에서 시작해서 PER로 끝난다고 해도 과언이 아닙니다.

간단히,

어떤 기업의 PER이 10이고 어닝이 10년간 유지된다면

그 기업은 어닝만으로도 10년후까지 현재 가치를 얻을수 있습니다.

 

PIR은 PER에 비견됩니다. 

근로자의 소득 수준으로 부동산을 사는데까지 필요한 기간을 나타냅니다.

PIR이 10이라면 10년 후 그 부동산을 살수 있겠지요.

다만, 소득에서 생활비를 차감하고난 순 저축금액을 감안한다면

실제 자산 매입 여력은 더 낮을 것입니다.

단순화하여 지출을 무시하고 소득 대비 자산규모를 나타내는 지표입니다.

 

오늘은 PIR을 계산해보겠습니다.

저도 직접 PIR을 계산해보는 것은 처음입니다.

같이 출발해볼까요.

 

 

 

1. 계산방법

PIR은 아래와 같이 계산합니다.

PIR = 자산가치 / 연간소득

 

여기서, 자산가치는 매매가격(시세)입니다.

연간소득은 월급*12개월(연봉)입니다.

 

어떤 데이터를 근거로 사용하느냐에 따라서 PIR 값에 차이가 나타납니다.

소득 분위 3분위 기준으로 연간소득을 집계하는 경우가 있으며,

저는 쉽게 얻을 수 있는 자료를 사용하였습니다.

 

계산이 편해야 앞으로 활용하게 될 것입니다.

데이터의 편향을 분별하는 것은 추후에 필요시

2단계로서 해야할 일이며,

지금은 1단계로 계산부터 할줄 아는 것, 계산을 해보는 것입니다.

  

 

 

2. 데이터 확보

서울숲 우방2차, 서울숲 쌍용, 화성 범어숲S 3개 사례를 비교 하였습니다.

최근 포스팅에서 매매가, 전세가, 전세가율을 비교했던 사례를

다시 한번 활용한 것입니다.

 

매매가격은 연도별 실거래가 최고가격을 적용하였습니다.

실거래가는 "네이버부동산" 등을 통해 쉽게 확인할 수 있습니다.

 

연간소득은 "부동산지인" 웹사이트를 활용하였습니다.

부동산지인 홈페이지 > 경제지도 > 지역소득을 통해

월평균 소득을 확인할 수 있습니다.

 

부동산지인 소득산정 방법은,

국민연금 데이터 중 월 국민연금 납부액으로 역산하는 방식입니다.

 

 

 

3. PIR 계산과정

PIR 계산은 아래 A~D 4단계로 이루어집니다.

A. 매매가격 확인

B. 월급 확인

C. 월급을 통해 연간소득을 계산

D. PIR계산: A / C

 

A. 매매가격 확인

 

 

B. 월급 확인

 

 

C. 월급을 통해 연간소득을 계산

 

 

D. PIR계산: A / C

 

 

 

4. PIR 계산결과

2021년 현재 서울숲 우방2차의 PIR은 28, 서울숲 쌍용은 33, 화성 범어숲S는 31입니다.

추세를 그래프로 확인하면 아래와 같습니다.

3개 사례 모두 PIR이 증가하는 추세를 보이고 있습니다.

 

 

 

 

 

5. 종합 의견

서울 지역의 근로자가 지출없이 서울숲 우방2차를 구입하기 위해서는 28년이 필요합니다.

2015년에는 11년이면 가능했는데, 2021년에는 28년이 필요해졌습니다.

임금 인상 대비 부동산의 가치가 더 크게 상승한 것입니다.

 

사정은 대구도 마찬가지입니다.

대구 지역의 근로자가 지출없이 화성 범어숲S를 구입하기 위해서는 31년이 필요합니다.

2015년에는 21년이 필요했고, 2021년에는 31년이 필요합니다.

 

증가율의 차이는 있지만 추세는 비슷한 경향을 보입니다.

지역 요인이 아닌, 거시경제의 영향으로 볼 수 있습니다.

 

왜 PIR이 증가하는 경향을 보여왔는지,

향후에는 PIR이 어떻게 움직일지에 대한 예상은

오늘 계산해본 PIR을 바탕으로 분석할 수 있을 것입니다.

 

 

 

6. 기타 의견

PIR 계산을 위해서 인터넷 글들을 참고해 보았습니다.

그 과정에서 느꼈던 어려운 점은,

1. 해당 글에 소개된 웹사이트에 접속이 되지 않는 점

   (KB부동산 리브온 홈페이지, 플랫폼이 통합된 듯?)

2. 해당 글에 소개된 통계 분류, 산정방식이 달라져 연도별 분석이 불가한 점

   (KOSIS 국가통계포털, 가구당 월평균 가계수지)

등이 있었습니다.

 

새롭게 발견한 좋은 점도 있었습니다.

"부동산지인"이라는 웹사이트를 발견한 것입니다.

잘 만든 웹사이트를 활용하면, 리서치의 생산성을 높일 수 있습니다.

 

"부동산지인"의 활용법에 대해서,

추 후 포스팅을 해보겠습니다.

^^