부동산 신탁사 현황(분야별 부동산 신탁회사 순위)

부동산 신탁사의 순위를 살펴봅니다.

신탁회사마다 서로 다른 특징을 보이기 때문에 각 분류별 우위를 짚어봅니다.

 

사진. appreciationawards.nz

 

 

1. 매출 순위(수수료수익)

기준 부동산 신탁사 중 한국토지신탁의 수수료수익이 가장 높습니다.(2021년 기준)

수익 규모는 약 200억원에서 2,000억원으로 10배의 차이를 보입니다.

구 분	수수료수익 (억원)
한국토지신탁	2,051
코람코자산신탁	1,943
KB부동산신탁	1,688
한국자산신탁	1,678
하나자산신탁	1,637
신한자산신탁 (구.아시아신탁)	1,451
무궁화신탁	1,239
대한토지신탁	1,080
우리자산신탁 (구.국제자산신탁)	942
코리아신탁	849
교보자산신탁	835
신영부동산신탁	256
대신자산신탁	209
한국투자부동산신탁	192

 

  

2. 직원수 규모

무궁화신탁이 약 400명으로 독보적으로 직원수가 많습니다.

2위 한국토지신탁보다 1.6배 수준입니다.

직원수는 80명대에서 400명대로 약 5배의 차이를 보입니다.

 

구 분	임직원수 (명)
무궁화신탁	407
한국토지신탁	248
교보자산신탁	225
코람코자산신탁	221
우리자산신탁	205
신한자산신탁	199
KB부동산신탁	197
코리아신탁	195
한국자산신탁	194
하나자산신탁	193
대한토지신탁	157
신영부동산신탁	106
대신자산신탁	100
한국투자부동산신탁	87

 

 

3. 인당 생산성

수수료수익 매출액을 직원수로 나눈 인당 생산성은 약 2억원/명에서 8억원/명 수준으로 나타납니다.

코람코자산신탁, 한국자산신탁, 케이비부동산신탁, 하나자산신탁, 한국토지신탁의 인당 생산성이

인당 8억원 이상으로 나타납니다.

구 분	인당생산성 (억원/명)
코람코자산신탁	8.79
한국자산신탁	8.65
KB부동산신탁	8.57
하나자산신탁	8.48
한국토지신탁	8.27
신한자산신탁	7.29
대한토지신탁	6.88
우리자산신탁	4.60
코리아신탁	4.35
교보자산신탁	3.71
무궁화신탁	3.04
신영부동산신탁	2.42
한국투자부동산신탁	2.21
대신자산신탁	2.09

 

 

4. 신탁 유형별 매출 규모 - 토지신탁

신탁 유형별 매출 규모에서는 공시 정보가 부족하여2개 회사가 제외 되었습니다.

(하나자산신탁, 한국투자부동산신탁)

 

토지신탁은 건축자금이나 부동산 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고,  부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여 신탁재산을 개발ㆍ관리하고, 그 이익을 돌려주는 부동산 신탁 유형입니다.

처분 방식에 따른 분양형, 임대형 토지신탁과,

자금조달 방식에 따른 차입형, 관리형 토지신탁으로 분류됩니다.

 

토지신탁의 KB부동산신탁의 매출 규모가 893억원으로 가장 높습니다.

이는 하위 신탁사에 비해 9배 규모 수준입니다.

 

구 분	토지신탁 (억원)
KB부동산신탁	893
신한자산신탁	838
한국자산신탁	770
무궁화신탁	695
한국토지신탁	693
코리아신탁	561
우리자산신탁	516
교보자산신탁	472
대한토지신탁	450
신영부동산신탁	189
코람코자산신탁	165
대신자산신탁	107

 

 

5. 신탁 유형별 매출 규모 - 관리신탁

관리신탁은 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리, 운용하거나, 

부동산 소유권의 관리를 통하여 부동산 자산을 보전하여 주는 업무로 2가지로 구분 됩니다.
1) 갑종관리신탁은 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설 유지, 부동산 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 업무입니다.
2) 을종관리신탁은 부동산 소유권의 관리를 통하여 부동산 자산을 보전하는 것이 주목적인 관리신탁으로서, 실질적인 부동산 관리 업무(임대차, 시설 유지 등)는 위탁자 또는 수익자가 수행합니다.

관리신탁은 수수료수익 규모가 1억윈 내외이며, 무궁화신탁과 우리자산신탁 비중이 다소 높은 수준입니다.

 

구 분	관리신탁 (억원)
무궁화신탁	1
우리자산신탁	1
KB부동산신탁	-
신한자산신탁	-
한국자산신탁	-
한국토지신탁	-
코리아신탁	-
교보자산신탁	-
대한토지신탁	-
신영부동산신탁	-
코람코자산신탁	-
대신자산신탁	-
하나자산신탁	-
한국투자부동산신탁	-

 

 

6. 신탁 유형별 매출 규모 - 처분신탁

처분신탁은 부동산을 매각, 임대, 분양 등의 방법으로 처분하고자 할 때, 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무로서 대형, 고가, 권리관계가 복잡한 부동산 등에 사용됩니다. 
1) 갑종처분신탁은 신탁회사가 수요자(매수자)를 발굴하여 처분합니다. 주로 대형, 고가의 부동산에 사용합니다.
2) 을종처분신탁은 수요자(매수자)가 정해져 있거나, 처분 절차가 계획되어 있는 경우로서, 처분 절차의 안정적 진행이 주목적인 처분신탁입니다. 주로 권리관계가 복잡한 경우 사용합니다.

 

처분신탁은 코리아신탁의 매출 규모가 가장 높습니다.

이는 한토신, 교자신의 2배 수준입니다.

구 분	처분신탁 (억원)
코리아신탁	12
한국토지신탁	6
교보자산신탁	6
신한자산신탁	2
우리자산신탁	1
KB부동산신탁	1
코람코자산신탁	1
대신자산신탁	1
무궁화신탁	-
한국자산신탁	-
대한토지신탁	-
신영부동산신탁	-
하나자산신탁	-
한국투자부동산신탁	-

 

 

7. 신탁 유형별 매출 규모 - 담보신탁

담보신탁은 담보물이 되는 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 채권자(주로 담보대출을 실시하는 금융기관)에게 우선수익권을 설정(우선수익권 증서 발급)하여 대출을 받는 형태의 신탁상품으로, 대출기간이 만료되어 위탁자(또는 제3의 채무자)가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 채무를 불이행(원리금 미지급)할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. 담보신탁은 통상의 담보 방법인 (근)저당권 설정에 비해 시간과 비용이 절감되는 등의 장점이 있습니다. 

 

담보신탁은 무궁화신탁의 매출 규모가 269억원으로 가장 높습니다.

신한자산신탁이 216억원으로 2위입니다.

7위 신영부동산신탁 이하는 담보신탁 매출 규모가 100억원 미만입니다.

구 분	담보신탁 (억원)
무궁화신탁	269
신한자산신탁	216
우리자산신탁	172
교보자산신탁	162
KB부동산신탁	127
코리아신탁	117
신영부동산신탁	91
한국자산신탁	52
대한토지신탁	49
대신자산신탁	45
코람코자산신탁	32
한국토지신탁	12
하나자산신탁	-
한국투자부동산신탁	-

 

 

8. 신탁 유형별 매출 규모 - 분양관리신탁

분양관리신탁은 '건축물의 분양에 관한 법률'에 따라 상가, 오피스텔 등의 상업용 부동산을 선분양하기 위해,

사업 시행자인 분양사업자가 부동산(토지, 완성&미완성 건물)을 부동산신탁회사에 신탁하고,

부동산신탁회사로 하여금 분양대금 관리, 공정관리 등을 수행하게 하여야 합니다.

분양관리신탁은 이에 따른 신탁상품으로서, 동법의 취지에 따라 수분양자의 보호를 목적으로 사업수행을 지원하는 상품입니다.

 

분양관리신탁은 코리아신탁의 규모가 16억원으로 가장 큽니다.

이외에도 무궁화신탁, 신한자산신탁, 교보자산신탁, 한국자산신탁이 10억원 수준입니다.

구 분	분양관리신탁 (억원)
코리아신탁	16
무궁화신탁	15
신한자산신탁	13
교보자산신탁	10
한국자산신탁	10
KB부동산신탁	9
대한토지신탁	4
한국토지신탁	4
신영부동산신탁	1
우리자산신탁	-
대신자산신탁	-
코람코자산신탁	-
하나자산신탁	-
한국투자부동산신탁	-

 

 

9. 대리업무보수

대리업무보수는 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산 개발 사업의 자금관리 사무, 부동산에 대한 취득ㆍ처분 관련 사무, 인ㆍ허가 등의 개발 관련 사무 등 다양한 업무를 수행합니다. 최근에는 주택법에 따라 지역주택조합이 주택법에 따라 조합원의 분담금 등을 재원으로 주택 개발사업을 수행할 경우, 조합원이 납부한 분담금을 관리 해주는 자금관리 대리사무 상품이 많이 통용되고 있습니다.

 

대리업무보수는 신한자산신탁이 292억원으로 가장 높습니다.

신한자산신탁에 이어 우리자산신탁이 222억원으로 200억원 이상 규모입니다.

이에 반해 대리업무보수가 거의 없는 신탁회사도 보입니다.

구 분	대리업무보수 (억원)
신한자산신탁	292
우리자산신탁	222
무궁화신탁	161
코리아신탁	86
한국자산신탁	71
교보자산신탁	61
KB부동산신탁	57
신영부동산신탁	44
한국토지신탁	33
코람코자산신탁	25
대신자산신탁	14
대한토지신탁	12
하나자산신탁	-
한국투자부동산신탁	-

 

 

10. 종합

각 신탁회사들의 특징이 구별되는 가운데, 분야별 1등 신탁사를 정리 하였습니다.

분야별 1등을 집계해보면 부동산 신탁 상품별 시장 규모, 영향력을 가늠할 수 있습니다.

기본적으로 토지신탁이 활발한 가운데 관리신탁은 거의 없습니다.

담보신탁과 대리업무가 200억원 규모 매출이 형성되는 가운데,

처분신탁과 분양관리신탁은 10억원 규모 매출에 불과한 양상입니다.

분야별 순위	1등 신탁사
수수료수익	한토신 2,051억원
임직원수	무궁화 407명
인당생산성	코람코 8.79억원/인
토지신탁	KB 893억원
관리신탁	무궁화 1억원
처분신탁	코리아 12억원
담보신탁	무궁화 269억원
분양관리신탁	코리아 16억원
대리업무보수	신한 292억원

 

 

11. 시장 점유율 추이

2017년만해도 한국자산신탁과 한국토지신탁이 점유율 20%대로 시장을 양분했었으나,

2021년 현재에는 한자신, 한토신의 점유율이 10% 수준으로 내려오는 등 경쟁이 활발해지고 있습니다.

 

신한이 아시아를, 우리가 국제를 금융지주들이 기존 신탁사를 인수하기도 했고,

신영, 대신, 한투 부동산신탁이 새롭게 등장하기도 했습니다.

 

매출 규모를 통해 각 신탁회사별 강점을 확인했던 가운데,

향후 각 회사별 성장이 어떻게 진행되는지 지켜봐야 하겠습니다.

 

 

회사명	2021년	점유율	2020년	점유율	2019년	점유율	2018년	점유율	2017년	점유율
한국자산신탁	1,678	10%	2,185	16%	2,059	16%	2,046	17%	2,016	20%
한국토지신탁	2,051	13%	2,091	15%	2,429	19%	2,544	21%	2,294	22%
하나자산신탁	1,637	10%	1,509	11%	1,318	10%	935	8%	684	7%
케이비부동산신탁	1,688	11%	1,388	10%	1,211	9%	1,146	9%	767	7%
코람코자산신탁	1,943	12%	1,161	9%	1,212	9%	1,344	11%	1,074	10%
신한자산신탁 (구.아시아신탁)	1,451	9%	1,028	8%	716	5%	680	6%	663	6%
대한토지신탁	1,080	7%	996	7%	1,134	9%	976	8%	857	8%
무궁화신탁	1,239	8%	937	7%	813	6%	643	5%	386	4%
우리자산신탁 (구.국제자산신탁)	942	6%	794	6%	752	6%	637	5%	538	5%
코리아신탁	849	5%	688	5%	643	5%	558	5%	480	5%
교보자산신탁	835	5%	586	4%	713	5%	669	5%	566	5%
신영부동산신탁	256	2%	114	1%	8	0%
대신자산신탁	209	1%	101	1%	23	0%
한국투자부동산신탁	192	1%	47	0%	6	0%
합계	16,050	100%	13,624	100%	13,036	100%	12,178	100%	10,324	100%