지역주택조합이 뭔가요(소심한 일반인 입장에서 정리)

지역주택조합에 대해 알아봅니다. 지역주택조합의 지읒자도 꺼내지 말라는 말과 원수에게 권하는 것이 지주택이라는 말을 익히 들어왔습니다. 뉴스기사를 통해서도 지주택의 대부분은 어려움을 겪는다고 알고 있으나 한 두건씩 현실에서 성공적으로 진행되는 경우도 보이기는 합니다. 과연 지주택은 무엇인지, 어떤 절차로 이루어지는지, 장단점은 무엇인지, 나에게 적합한지 등을 일반인 입장에서 알아보았습니다. 

 

 

 

 

1. 의미

지역주택조합(지주택)이란 여러 사람이 주택을 마련하기 위해 모인 집단입니다. 각 사람을 조합원이라 부릅니다. 주택법에 따라서 무주택자이거나 전용면적 85m2 이하 1주택 세대주가 조합원의 자격이 있습니다.

 

 

 

 

2. 사업절차

a. 토지확보를 위한 계약을 맺습니다. 시공사를 선정하여 업무협약을 체결합니다.

b. 가칭 주택조합 추진위원회를 설립합니다.

c. 주택조합 규약을 작성하고, 조합원을 모집승인하며 일간지에 모집공고 합니다.

d. 조합원을 모집합니다.

e. 주택조합 설립인가를 받습니다.(추가조합원을 모집합니다.)

  인가권자는 시장, 군수, 구청장입니다.

  구비서류는 토지사용승낙서, 사업계획서, 조합설립인가서류입니다.

  사업계획승인일 이전까지는 조합원을 추가모집 할 수 있습니다.

  조합원 수는 주택건설예정 세대수의 2분의 1 이상이어야 하고 20명 이상이어야 합니다.

f. 사업계획 승인을 받습니다.

  사업계획승인은 조합과 시공사가 공동시행합니다.

  조합원 수를 확보했고 토지의 95% 이상 소유권 확보시 신청이 가능합니다.

g. 착공합니다.

h. 사용검사 후 입주합니다.

i. 청산 및 조합을 해산합니다.

 

 

 

 

3. 장점(?)

지주택은 일반 청약보다 공급가격이 저렴한 편입니다. 다만, 한두푼 걸린 문제가 아니니 실제 저렴한지 여부에 대해서는 면밀한 검토가 필요할 것 같습니다. 미래가치를 담보로 여러 가지 위험부담을 안아야 하니 단순히 현재에 일반 청약 대비 저렴해야 하는 것은 당연한 부분으로 생각합니다.

 

일반 분양보다 양호한 호수 배정이 가능합니다. 일반 청약의 경우 청약에 성공 하더라도 동호수가 마음에 들지 않으면 계약을 포기할 수 있습니다. 일반 청약은 계약 포기시 청약 통장을 날리게 되니 실질상 손해가 발생하는 것입니다. 지주택의 경우 계약금 및 최초 입금 후 동호수를 배정받고 100% 환불 처리가 되어 별도의 페널티 없이 취소가 가능합니다. 다만 실제로 환불이 가능하려면 최소한 신뢰할만한 신탁회사에서 자금을 관리하는지 여부를 확인해야겠습니다.

 

 

 

 

4. 단점

조합원으로 등록하는 과정을 도와주는 브로커들이 신뢰할만한지 의구심이 듭니다. 제가 알아보았던 실장님(?)들은 시행사 소속도 아니요, 신탁사 소속도 아니었습니다. 일종의 프리랜서로 조합원 모집만을 찾아 다닙니다. A조합 조합원 모집 후 B조합 조합원 모집으로 넘어가는 식으로 일을 합니다. 그 분들의 단련된 영업력에 유의해야 합니다. 이름마저 가명을 사용하는 경우도 있습니다.

 

사업 추진간에 발생하는 위험요인들은 온전히 조합원 본인의 부담으로 돌아옵니다. 토지매입 단계는 토지사용승낙서를 받는 것, 토지매매계약을 맺는 것, 잔금을 지급하는 것, 소유권을 이전하는 것의 단계로 구분할 수 있을텐데, 토지사용승낙서만 가지고 조합원을 모집 후 실제로 토지매입이 이루어지지 못할 경우 사업은 지연됩니다. 토지매매계약서까지 확보했다고 마케팅하는 경우도 있으나, 설명과 다르게 조합원 모집 공고상에는 더 낮은 확보율로  공고된 경우도 있습니다.

 

토지매매계약서 사본을 건건이 복사해서 받아야, 잔금 지급여부에 대한 거래내역 사본을 받아야 최소한의 신뢰를 할것 같습니다. 마케팅 차원에서 말로 하는 모든 것들을 서면으로 받아볼 수 없다면, 서면의 허위가 있을시 계약 무효와 함께 손해배상을 청구할 수 없다면 조합 참여는 위험해 보입니다.

 

추가비용이 발생할 수 있습니다. 토지 매입비나 공사 비용이 증가하면 조합원들이 추가분담금을 내야 합니다. 분담에 응하지 않는다면 사업이 실패할 것이므로 울며 겨자먹기로 돈을 내야합니다. 얼마가 더 들어갈지 모르는 추가분담비 리스크를 안을수 있다면 조합에 참여해도 좋습니다. 이와 더불어 대출금에 대한 이자 비용을 후취로 처리하는 경우 사업기간이 지연되면 그만큼 이자비용도 늘어납니다.

 

그 밖에도 투기과열지구로 지정된 곳에서는 조합원 자격의 전매가 불가능하고, 청산 시점까지 조합원 자격을 유지해야하는 등의 특징들이 있습니다. 사공이 많으니 배가 산으로 갈수도 있습니다. 조합의 비리 문제가 붉어지는 소식들도 뉴스로 접할 수 있는데, 그만큼 조합의 투명성을 감시할 수 있는 기능이 약한 것 같습니다.

 

 

 

 

5. 비용 계산

약 8억원의 가격에 조합원 자격을 매입하였다고 가정하겠습니다. 올해 1차분을 입금하고 4년 뒤 사업이 완료됩니다. 총 8회에 걸쳐 중도금과 자납분을 투입해야합니다. 자납분은 자납 능력이 없어 대출을 받는 것으로 가정합니다. 중도금은 이자를 후취하며, 중도금과 자납분 대출의 이자율은 3%로 가정하였습니다. 물가상승률과 취득세는 무시하였습니다.

 

 

계산결과로, 약 8억원의 지주택 사업에 참여하면 총 8.4억원의 비용이 발생하네요.

다만 당초 4년이면 완공될줄 알았던 사업이 각종 사유로 4년이 더 지연되었을 때는 아래와 같이 비용이 늘어납니다.

 

 

계산상으로 사업이 지연된 결과 총 8.8억원의 비용이 발생하였습니다. 사업이 지연되는 것만으로도 조합원에게 불리해지는 것인데, 엎친데 덮친격으로 이자비용 부담까지 증가하니 이중고를 겪게 됩니다.  

 

 

 

 

6. 주택수 포함여부(양도세 기준)

지주택의 주택수 포함 여부는 분양권의 개념으로 생각하면 됩니다. 지주택을 분양권리로 보는 시기는 사업계획승인일부터 입니다. 사업계획 승인일이 2019년 12월 11일 이후라면 지주택은 1주택에 해당됩니다. 1주택자가 지주택을 보유하는 경우 2주택자에 해당됩니다. 다만, 일시적 2주택 요건을 갖춘 경우 기존 주택에 대한 양도세 비과세가 가능해 보입니다. 반대로 동일한 상황에서 기존 주택이 아닌 지주택을 매도하는 경우에도 양도세 비과세 요건을 적용받는듯하나, 지주택 전매제한이 있는 경우에는 불가능해 보이네요.

세제와 관련해서는 특히 상황별로 해당 시점에 맞게 더 정확한 확인이 필요합니다.

 

 

 

7.  생각

위 내용을 다시 읽어보니 우려스러운 측면들을 더 강조한 것 같네요.

사업지연이나 추가 비용을 책임져야 하는 것도 문제이지만,

업무처리가 불투명하고 스스로 문제를 해결할수 없다는 점이 어려운것 같습니다.

주택수에 있어서도 특별히 유리한 점은 없어진듯 합니다. 

이만 포스팅을 마칩니다..