대구 아파트 미분양 현황 관련(아파트 청약 미달, 신규 분양세대수, 건설인허가 등)

대구 아파트의 미분양이 이어지고 있습니다.

이에 동향을 알아봅니다.

 

 

1. 미분양주택현황

KOSIS의 2022년 2월 기준 전국 각 시도별 미분양주택수는 전남이 2,074호로 가장 높으며, 대구는 1,933호로 두번째로 가장 높습니다. 미분양주택수란 일반 분양을 실시했으나 분양되지 않은 주택의 수를 말합니다.

 

한편, 뉴스핌 기사에 따른 국토교통부 자료에 의하면 2022년 2월 기준 대구의 미분양주택 가구수는 4,561가구입니다.

전남의 미분양주택 가구수는 2,250가구로 KOSIS의 미분양주택수와 큰 차이가 없으나, 대구는 미분양주택 가구수가 미분양주택수와 큰 차이를 보입니다. 대구의 미분양주택 가구수는 전국에서 경북 6,552호에 이어 두번째로 가장 높습니다.

대구의 미분양주택가구수는 추세적으로 증가하는 모습을 보이고 있습니다.

 

 

 

 

2. 인구수

전국의 인구수는 2021년 기준 5,174만명으로 2013년 5,042만명 대비 늘었습니다. 

인구성장률은 감소해왔지만 지난 9년간으로는 2% 이상 증가한 것입니다.

 

반면, 대구의 인구수는 2021년 238만명으로 2013년 250만명 대비 줄었습니다.

지난 9년간 전국 인구가 늘었음에도 불구하고 대구 인구는 약5% 감소한 것입니다.

대구의 인구수는 전국보다 빠르게 감소 해왔습니다.

 

 

 

 

3. 아파트 청약경쟁률

아래는 2022년도 대구 지역의 아파트 청약이 있었던 현황입니다.

 

순서대로 경쟁률을 확인 해봤습니다.

 

만촌자이르네는 청약기간이 5월이므로 아직 청약 접수대기 상태입니다.

 

대구역자이 더 스타는 77A, 84A, 84C 타입에서 1순위 해당지역이 미달되었습니다.

84A, 84C는 2순위 해당지역에서 소화된 반면 77A는 2순위 기타지역까지 미달되었습니다.

 

 

시지 라온프라이빗은 84 단일타입으로 2순위 기타지역까지 미달되었습니다.

 

수성 센트럴 어반포레는 전타입에서 2순위 기타지역까지 미달되었습니다.

수성구도 안전지대가 아닌 것 같습니다.

 

달서 푸르지오 시그니처는 전타입에서 2순위 기타지역까지 미분양 되었습니다.

 

나나바루아아파트 102동은 전타입에서 2순위 기타지역까지 미분양으로 나타났습니다.

 

종합해보면, 2022년 1월부터 4월까지 대구 아파트 청약 5건 중 5건에서 청약 미달이 발생하였습니다.

청약홈을 직접 확인해보니 대구 지역의 미분양 우려가 사실임으로 확인이 됩니다.

구  분	청약 미달여부	비  고
만촌자이르네	접수 대기 중	접수 대기 중
대구역자이 더 스타	미달	77A: 2순위 기타지역까지 84A, 84C: 1순위 해당지역, 1순위 기타지역
시지 라온프라이빗	미달	단일타입: 2순위 기타지역
수성 센트럴 어반포레	미달	전타입: 2순위 기타지역
달서 푸르지오 시그니처	미달	전타입: 2순위 기타지역
나나바루아아파트 102동	미달	전타입: 2순위 기타지역

 

 

4. 미분양 원인?

코로나 직전쯤에는 아파트 청약 열기가 뜨거웠던만큼 미분양 소식이 당혹스럽기도 합니다.

청약 경쟁률을 포함한 많은 지표들이 스무스하게 동작해야 사람들이 안정적으로 가계를 꾸려갈텐데, 급격하게 변하는 부분이 많은것 같습니다.

 

이렇게 미분양이 급격하게 늘어난 원인은 무엇일까요?

/299번 글에서도 언급하였듯이 출발은 자산시장의 경기 사이클상 봄이 지나간 점일 것입니다.

 

수요와 공급의 변화, 

경기 상황을 예의주시할 필요가 있습니다. 

 

 

 

 

5. 신규 분양세대수

통계청 자료를 통해 직접 신규 분양세대수를 체크하였습니다.

2016년부터 2021년까지 연도별 분양세대수는 아래 표와 같습니다.

 

2016년을 기준으로 그래프를 통해 확인하면 더욱 눈에 잘 들어옵니다.

2016년 대비 2021년의 전국의 분양세대수는 다소 감소한 반면, 대구는 2.5배 이상 증가하였습니다.

연간 2만 세대수 규모의 과도한 공급이 대구의 분양 메리트를 저하시키는 것으로 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

6. 주택건설 인허가 실적

근 3년간의 인허가 실적을 통해 향후 분양세대수를 추정할 수 있습니다.

대구지역에서 2019년에는 2.7만, 2020년에는 2.8만, 2021년에는 2.5만 건의 건설 인허가가 있었습니다.

2019년부터 지속된 약2만건의 청약 물량은 2023년까지는 이어질 것으로 예상이 됩니다.

 

 

 

 

7. 기타

기타 사항으로 투기과열지구 등의 토지이용계획상 규제, LTV, DSR 등 가계 대출에 대한 규제, 다주택자 보유세, 양도세 등과 관련한 조세 정책 등이 복합적으로 영향을 주는 것으로 보입니다. 필요한 부분은 필요한 방법으로 추후에 좀 더 살펴보기로 합니다.

 

현실에서도 시내를 다녀보면 아파트 신축 공사 현장을 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다.

지표의 숫자에서 나타나는 공급 증가가 눈으로 확인이 됩니다.

언론 보도, 통계 확인, 청약시스템, 현실 체감 등에서 수요 대비 공급 증가가 확인 됩니다.

 

모쪼록 어려운 시기에는 더욱 주의를 기울여야 하겠습니다.