혼합형 개발신탁

1. 혼합형 개발신탁

혼합형 개발신탁에 대해 설명 드리겠습니다.
혼합형 개탁이 뭐냐면
신탁사들은 토지비가 비싼 수도권, 서울에 개탁사업을 하기가 어려워요.
왜냐하면 공사비 ABL만 가지고 토지비의 하자를 채우기가 어렵기 때문입니다. 

지방에는 40억 이러지만 서울에는 200억, 300억이니까
200억 300억이면 공사비의 10%를 ABL을 한다고 하면
공사비는 2000억 3000억이 되어야 하잖아요

토지비가 전체 사업비의 50%가 넘어가다 보니까
공사비로는 턱도 없는 것이죠.
이런 경우 개탁을 하기가 굉장히 어렵습니다.

그래서 신탁사들이 지방에 집중을 했어요.
지방에 주거형 아파트 등 개탁사업을 했더니 
미분양이 마구 발생한거죠. 그래서 분양률이 굉장히 저조 했습니다.

그래서 새롭게 토지비의 하자금액을 해결하고 
수도권이나 서울에 분양성이 좋은 이런곳에 개발신탁 사업을 하기 위해서
증권사, 저축은행으로부터 잔금 그러니까

수분양자들이 계약금, 중도금을 주고 마지막에 잔금을 내잖아요
잔금이 들어오면 1순위로 추가로 대출받은 것을 상환하겠다,
추가 대출을 받아서 과도한 토지비에 대한 금액을 해소하는 것을 혼합형 개탁이라고 합니다.

 

 

 

2. 구조도 (토지하자 40억원, 공사비 200억원)

그럼 구조도를 설명 드릴게요.
이 구조도는 토지하자가 약 40억원 정도 있습니다.
토지의 하자가, 그리고 공사비는 200억밖에 되지 않습니다.

그러면 10% 공사비를 ABL을 한다고 했을 때 하자를 20억밖에 못 끊고
20억이 추가로 남는 경우죠

이런 경우 혼합형 개탁으로 어떻게 이것을 해결하는지 설명 드릴게요.
우선 위탁자가 SPC를 하나 만듭니다.

그리고 ABL 금융기관이 대출 20억원, 공사비가 10% 이하니까
공사비가 200억원이니까 20억원을 해주지요.

그러면 시공사가 공사채권 담보부 연대보증을 해줍니다. 이 ABL 금융 기관에게.

그리고 아직 하자가 40억원이니까 20억원이 더 남는데
이거를 금융기관 증권사, 저축은행, P2P 이런데서 추가로
위탁자에게 대출을 20억원을 해줘서
위탁자가 토지하자 40억원을 신탁사에게 지급을 합니다.

그러면 이제 신탁사는 
토지 선순위 양도를 ABL 금융기관에 하는 것이고요,
추가로 대출을 해준 금융기관에게는 
수분양자들이 잔금 입금시 1순위 수익권을 제공합니다.

 

신탁사가 잔금이 입금되면 토지비 하자를 먼저 끄고
그 다음에 정산해서 자기가 받아간다는 것이죠.

이렇게 잔금 입금시 1순위 대출 수익권을 제공하는 것이 혼합형 개탁입니다.

그렇게 되면 신탁사는 ABL 금융기관한테는 
기성금을 금전관리 신탁계좌에 넣고
금전관리 신탁계좌의 신탁 1순위를 
ALB 금융기관에게 맨 먼저 상환하고 
그 다음에 신탁 2순위는 시공사에게 주는 것입니다.

요 부분에 대해서는 일반적인 개탁과 같습니다.
금전관리 신탁이라는 것은
1순위 순위권자가 돈을 빼가지 않으면 
2순위 순위권자가 돈을 뺄 수 없는 구조입니다.

그래서 시공사는 신탁사에게 책임준공 연대보증을 해주고
신탁사는 ABL 이자를 일반관리비로 지급하면
위탁자는 각각 ABL 금융 기관과
순수 추가대출해준 금융기관에다가 
일반관리비를 받은 것으로 ABL 이자를 지급하는
이러한 구조가 혼합형 개탁 구조입니다.

 

 

 

3. 사 례

사례는 한국토지신탁에서 처음 혼합형 개탁을 개발했고 시작했습니다.
지금은 한토신, KB부동산신탁 등에서 운용중에 있습니다.
많지는 않구요,
수도권의 경우에 토지비가 너무 비싼 경우에는 혼합형 개탁을 추천하기도 합니다.

 

 

 

4. 정 리

정리를 해보자면 수도권의 공사비 담보 ABL로 토지비 하자를 충당하지 못하는 경우

추가 대출이 필요한 경우 바로 이런 혼합형 개탁을 사용하구요,

금융기관으로부터 잔금 입금시 1순위 변제 권한을 주고

그 다음에 추가 대출을 일으켜서 토지 하자를 끄는 이런 것들을 혼합형 개탁이라고 합니다.