이마트 본점 재개발 추진방향 살펴보기

 

슬세권.

슬리퍼를 신고 편하게 다닐수 있는 권역을 슬세권이라고 하지요.

슬세권에 이마트, 홈플러스, 롯데마트 등

대형마트가 하나쯤 있으면 최소한의 생활 편익을 기대할 수 있습니다.

 

성수동에는 대형마트 중 이마트 본사가 있습니다.

성수동은 이마트 본사 + 성수점의 슬세권입니다.

이마트에 대한 관심을 바탕으로 최근 소식을 살펴보겠습니다.

 

 

 

1. 이마트 회사 개요

이마트는 신세계 계열의 코스피 상장회사입니다.

연간 매출액 약 22조원, 종업원수 약 25,000명 규모로

연결대상 종속기업으로는 조선호텔, 신세계푸드, 스타필드 등이 있습니다.

 

정용진 신세계 부회장은 이마트 지분의 18.56%를 보유 중입니다.

정용진 부회장이 친근한 이미지로 SNS 활동을 하며

이마트에서 쇼핑을 하는 모습을 보여주기도 하였는데,

이마트의 CEO는 컨설팅사 출신으로 2019년에 부임한 강희석 대표입니다.

 

 

 

2. 본사 매각 이슈

이마트 본사는 성수역 남측 500m 뚝섬로 377 일원에 위치해 있습니다.

본사 건물과 성수점 건물이 연접해 있는데, 파란색 흰색 커튼월이 있는 쪽이 본사이고

연갈색 건물위에 노란 이마트 대형간판이 있는쪽이 성수점입니다.

 

 

 

지난 29일자 뉴스기사에 따르면, 이마트 본사가 재개발에 착수한다는 소식입니다.

매각 주관사는 CBRE이고, 국내 주요 건설사와 시행사 등에 매각 안내서를

배포했으며, 입찰 시점은 9월로 예상하고 있습니다.

 

겉보기에는 멀쩡해 보이는데 왜 매각을 하는걸까요.

“전략적 자산 재배치”, “미래형 점포 추진” 등 표현도 어렵습니다.

 

하나씩 살펴볼까요.

 

 

 

3. 본사 매각 배경

 

우선, 이마트 본사 매각 강수는 놀랄만한 한 수였다는 평가입니다.

롯데리츠도 본점인 소공동은 제외했었지요.

 

이마트는 ‘디지털 자산이 미래다’라는 구호와 같이

전국 약 160개 점포의 탈부동산 전략을 취하고 있습니다.

이마트의 자산총액은 약 23조원 규모로,

이 중 부동산을 포함한 유형자산이 약 12조원입니다.

 

부동산으로 평가받아 왔던 유통기업에 대한 이미지를 뒤로하고

온오프라인을 아우르는 디지털 기업으로 변모하려는 것입니다.

 

아래는 쿠팡과 이마트의 기업가치를 개략적으로 표현해본 것입니다.

2020년 연간 매출액은 쿠팡이 13조원, 이마트가 20조원입니다.

 

구 분	기업가치(시가총액)
	10년 전	현재
쿠팡	1조원	72조원
이마트	10조원	5조원

 

쿠팡은 소프트뱅크비전펀드의 투자를 받은 혁신적인 기업의 이미지로

나스닥 상장에 성공하여 현재 72조원의 시가총액 가치를 형성한 반면,

이마트의 주가는 10년전 약 30만원 선에서 현재 17만원 선으로 하락한 상태입니다.

 

“덜 가치 있는 것을 더 가치 있는 것으로 바꾼다.”

매출액이 쿠팡에 앞서는 이마트 입장에서는 지난 10년간의 변화로부터

위기감을 느낀 것으로 보입니다.

이마트는 혁신과 생존을 위한 다양한 노력을 기울이고 있습니다.

 

이마트는 6월 30일 이베이코리아 인수를 위한 주식 지분 80% 약3.4조원을 취득했습니다.

이를 위해 이마트 가양점 매각대금 및 수도권 스타필드를 담보로 자금을 조달하였습니다.

 

연이은 디지털화, 혁신을 위해 기업의 상징인 본사 마저 매각하는 강수를 두는 것입니다.

부동산을 깔고 앉아있는 것이 아니라, 온라인에 투자해 기업 가치를 끌어 올리는 것입니다.

 

 

4. 이커머스 경쟁

2020년 기준 국내 이커머스 시장의 점유율입니다.

구분	점유율
네이버	17%
쿠팡	13%
이베이코리아	12%
11번가	6%
롯데ON	5%
카카오	2%
기타	45%
계	100%

 

이커머스 시장의 점유율 분석에서 이마트는 이름조차 올리지 못하고 있습니다.

이마트는 이베이코리아 인수를 통해 이커머스 점유율 3위 수준을 확보하게 되며,

 

이마트는 부동산 자산 유동화를 통해

강력한 자금력을 동원한 신흥 기업들의 시장 점유 경쟁을 맞아

“부동산 가치가 일군 기업”, “전통 유통기업”의 이미지를 탈피하고

혁신을 위해 자산 유동화로 실탄을 확보하려는 것입니다.

 

 

 

5. 가양점 매각사례

이마트 가양점은 이미 매각이 완료된 건으로,

이를 통해 본사 및 성수점 매각의 진행방향을 예상해볼 수 있습니다.

 

이마트 가양점 부지는 22,871m2, 약6,900평으로,

부지를 6,820억원에 매각하였으며,

현대건설이 사업비 3조3천억원 규모의

지식산업센터, 상업시설 등 오피스타운으로 개발하게 됩니다.

 

이마트 가양점은,

최근 매각을 완료한 사례로, 지난 6월말 PFV를 설립한 것으로 보이며

이마트는 세일-앤-리스백 형식으로 새 건물에 분양을 통해 재입점하게 됩니다.

이마트가 앵커 테넌트로 기존 위치에 잔류하는 것입니다.

 

이마트 가양점은,

준공업지역에 위치하여 지식산업센터 등의 용도로 재개발을 계획하고 있습니다.

성수동 또한 준공업지역에 위치해있다는 점이 유사합니다.

 

 

 

6. 이마트 본사 부지

 

성수동의 입장에서는 스타필드, 신세계백화점 등

좀 더 수준높은 변화를 기대하기도 하나,

a. 동서울터미널에 스타필드 입점이 추진되고 있고

b. 세대수가 많지 않은 성수동 인근에 롯데백화점 건대스타시티점과

현대백화점 압구정본점이 위치해 있어 수지 타산이 어려우며,

c. 앞선 사례인 가양점 이마트 재개발이 지센으로 추진중인 점을

종합해보면,

 

성수동 본점과 성수점도 1군 건설사가 참여하는 방식으로

지식산업센터 등의 복합용도로 개발될 것으로 예상이 됩니다.

 

이마트 본사 일원은 부지 약 14,000m2, 연면적 99,000m2 규모로

매각가는 1조원 이상으로 예상되고,

세일 앤 리스백 방식으로 재개발이 완료되면

이마트 본사 및 성수점은 신축 건물 일부에 다시 입점할 예정입니다.

 

 

 

7. 늘어난 수요

겉보기엔 멀쩡해 보이는 건물을 왜 재개발하여 다시 지어야 할까요.

수익이 창출되는 부동산을 건드리는 것은 합리적인 결정이 아닐수도 있습니다.

 

다만,

기존의 이마트 본점 사무환경을 개선하여 스마트오피스로 전환하고,

M&A 등으로 2배 가량 증원된 본사 인력을 수용하는 측면에서는

가능한 이야기로 보입니다.

 

한편, 성수동 지식산업센터의 경우

앞선 224번 글에서도 살펴 보았듯이,

성수IT 지구를 준공업지역 전체로 확장하려는 계획이 추진되고 있습니다.

만약 이마트 본사 재개발이 권장업종으로 연면적 50% 이상을 충족하는 경우

연면적 1.2배의 용적률 인센티브를 얻을 수 있습니다.

 

이마트가 진정한 IT기업, 신산업을 포함한 기업으로 거듭난다면

본사 재개발에 있어서도 유리한 요건을 갖출 수 있습니다.

 

 

 

8. 미래형 점포

스타필드, 신세계 백화점이 아닐 것 같아서 실망감이 있을지 모르겠으나,

이마트 관련 기사에서는 “미래형 점포”라는 표현을 자주 사용합니다.

 

미래형 점포 추진이라는 표현이 거창한데,

빅데이터 분석을 통해 고객이 요구하는 점포를 만든다는 것입니다.

 

 

그로서리 확장, 비식품 효율화(테넌트 확장), PP센터(picking & packing center)가

주요 키워드입니다.

 

그로서리 확장은,

오프라인 매장에서 신품종 과일, 채소를 발굴하는 등 그로서리 중심 상품을 구성하는 것입니다.

(특수채소존 등)

 

비식품 효율화는,

비식품 영업 면적을 줄여서, 압축된 공간에 문화 엔터테인먼트 및 식음,

패션브랜드 등 다양한 테넌트 매장을 도입하는 것입니다.

 

PP센터는,

온라인 CAPA를 확대하려는 것으로,

쓱배송 비중을 확대할 수 있습니다.

 

미래형 점포를 추진하는 궁극적인 목적은

체험형 매장, 고객 맞춤형 매장, 정보 제공형 매장을 조성하는 것입니다.

쇼핑과 더불어 놀이, 휴식을 위한 복합 공간을 조성하는 것이죠.

 

이커머스 경쟁이 치열한 가운데,

오프라인을 찾아야만 접할 수 있는 서비스를 제공하는 것입니다.

월마트 생존 사례와 유사합니다.

 

 

9. 리뉴얼 성과 및 계획

2020년. 약600억원 투자로 9개 점포 리뉴얼 완료

          (월계, 신도림, 춘천, 강릉, 칠성, 양산, 순천, 광주, 천안)

2021년. 3,115억원 투자로 15개 점포 리뉴얼 예정

          (별내, 안양, 구로, 이천, 등)

2022년 2,630억원 투자 예정

2023년 2,373억원 투자 예정

 

리뉴얼 선례에서는 매출 성장 뿐만 아니라 리뉴얼 후 고객 체류시간도 증가되었습니다.

 

 

리뉴얼 방식은 데이터 분석에 의한 지점 특성에 맞추어 결정되며,

체험 요소를 강화하는 리뉴얼 방향을 이어가는 가운데

그 방식도 계속해서 업그레이드 되고 있습니다.

 

이마트에는 점포 Reset팀이 별도로 존재하며,

2021년 리뉴얼 전략은, 비식품 부문 노브랜드, 일렉트로마트, 토이킹덤, 이너웨어샵 등 브랜드 파워를 통한 가성비 추구 등입니다.

 

이마트는, 인테리어 등에서 마트 느낌을 넘어

쇼핑명소를 재구성하여 고객의 라이프 스타일을 바꾸고

새로운 경험을 창출하기 위한 시도를 하고 있습니다.

 

부디 이마트 본점과 성수점이

대중의 “대형마트”에 대한 인식을 탈피하여

세련된 명소로 탈바꿈하기를 기원해봅니다.