저축은행PF와 새금고PF 비교

저축은행PF와 새금고PF를 비교합니다.

 

 

 

1. 저축은행 PF

저축은행PF가 증권사PF와 완전히 다른 점 중의 하나는
순수 자기자본비율이 20% 이상되어야 한다는 점입니다.

그리고 자기자본비율을 산정하는 방법은
보통 총사업비에서 분양대행수수료와 중도금무이자를 빼고
그 다음에 분자에 순수 에쿼티를 넣게 됩니다.
에쿼티를 필수사업비로 나누어서 그 비율이 20% 이상이 되어야 하는 것입니다.

금리는 8%이고 취급수수료는 2%입니다.
금리 7.5%에 취급수수료 2.5%를 적용키도 합니다.

시공사의 신용 등급은 더블 B 이상이면 됩니다.
심지어 더블 B- 인 시공사에 대해서도 증권사 PF를 했던 사례도 있습니다.

 

2. 저축은행 PF의 특징

저축은행 PF의 특징은,
증권사 PF의 경우에는 사업타당성보고서가 원리금 상환 가능성 보고서라고 하여
회계법인이나 신평사에서 작성을 하는 반면에,
저축은행 PF는 준공후 건물 담보 감정가로 감정평가 법인에서 작성을 합니다.

그래서 준공후 건물 담보 감정가에 총 대출금액이 70%를 넘지 못하도록 되어 있지요.

저축은행PF는 분양률이 50% 되는 시점에서 담보대출로 전환이 됩니다.
보통 시공사가 분양률 50%가 되면 저축은행에서 100% 도급공사로 전환합니다.
이렇게 하는 이유는 저축은행PF는 기본적으로 담보대출이기 때문입니다.

그런데, 나중에 이것을 담보대출로 전환하려면 저축은행이 1순위가 되어야 하기 때문에
시공사가 신탁 2순위인 것을 완전히 배제시키려고 100% 도급공사로 전환시키는 것입니다.

중도금은 저축은행에서 자체적으로 해결하고,

책임준공 확약은 저축은행이 스스로 시공사에게서 받습니다.
시공사에게서 하도급, 시공사 유치권, 시공권 포기각서와 같은것들을 모두 징구합니다.

이와 같이 저축은행PF는 담보대출로 전환을 전제로 합니다.

 

3. 새금고PF

새금고PF 역시 자기자본비율이 20% 이상 되어야 합니다.
다만 새금고PF의 자기자본 비율 산정방식이 조금 다릅니다.

에쿼티와 후순위를 합한 금액을
총사업비에서 분양대행수수료와 중도금무이자를 뺀 금액으로 나눠줍니다.
이 값이 20% 이상이 되면 됩니다.

이 계산방식이 합리적입니다.
왜냐하면,
보통 선순위로 대출을하면 선순위권자들은
뒤에오는 에쿼티와 후순위를 자기 자본으로 산정하는게 맞는 것입니다.

금리는 6%, 취급수수료는 2%이고
금리 5.5%에 취급수수료 1.5%까지 바뀔수도 있습니다.

시공사 신용 등급은 트리플B 이상이어야 합니다.
트리플B 이상을 요구하는 이유는 신탁사 책준을 요구하기 때문에 그렇습니다.

 

4. 새금고 PF의 특징

새금고 PF의 특징은,

사업타당성 보고서는 역시 저축은행PF와 같이,

감정평가법인에서 준공후 건물 담보 감정가를 평가하게 됩니다.

다만 특징은 대화, 경일에 특정 감정평가사로 한정되어 있습니다.
다른 감정평가법인이나 다른 감정평가사가 제출한 감정 결과는 받아주지 않으므로
문제가 있다고 보여집니다.

CM사도 선정을 하는데

할림건축으로 단독선정하게 되어 있어 
이 또한 문제가 있다고 보여집니다.

중도금은 해결하지 않습니다.
다른곳에서 중도금을 해결해와야합니다.

신탁사 책임 준공은 14개 신탁사 중 아무곳이나 선정하면 됩니다.
M사와 K사 두 신탁사가 새금고PF가 안된다는 의견이 있는데
이 두회사가 새금고와 소송중에 있어 배제되기도 하였습니다.

 

5. 비교(저축은행PF vs 새금고PF)

 

비교를 해보면
자기자본비율은 저축은행도 새금고도 20%이나, 새금고는 후순위 포함입니다.

금리와 취급수수료는 새금고가 조금 더 저렴합니다.
하지만 금융비용 전체로 보면 새금고는 신탁사 책준비용이 추가로들어가야 하므로
거의 비슷하다고 보면 됩니다.

책임준공은 저축은행은 자체적으로 확약을 받아주는데
새금고는 신탁사 책준을 반드시 해야합니다.

시공사 신용등급은 저축은행은 더블B 이상인데
새금고는 트리플B 이상이어야 합니다.

선호지역은 저축은행은 수도권이고
새금고는 지방입니다.

중도금은 저축은행은 자체적으로 하고 새금고는 별도로 구해야 합니다.

사업타당성 보고서는 양쪽 다 감정평가법인의 준공후 감정평가를 제출 받습니다.

CM 비용은 저축은행은 준공기간동안 2천만원 이내인데
새금고는 기성금 지급시마다 4-5백만원이 나가므로
 사업기간을 2년으로 보면 약2억원 정도가 됩니다.

저축은행은 준공후 담보대출을 전제로 합니다.
저축은행이 수도권을 선호하는 이유는 분양성 때문에 그렇고
새금고가 지방을 선호하는 이유는 중앙회에서 자금을 지원하는 것이 아니라
각 지역의 단위조합들이 자금을 모으기 때문에 지방에 있는 단위조합들이
수익률을 위해서 PF를 하는 경우가 많습니다.

 

6. 정리

정리를 하자면
자기자본은 동일하게 20% 이상인데 다만 산정방법에서 차이가 있습니다.
저축은행은 순수 자기자본을 유지해야 하고
새금고는 후순위까지 포함한 자기자본이 필요합니다.

저축은행은 자체 책임준공을 하고
새금고는 신탁사 책준을 요구합니다.

선호지역은 저축은행이 수도권
새금고는 지방입니다.