부동산 PF 용어로 본 부동산 시행업의 단계 및 절차

부동산 PF 용어로 본 부동산 시행업의 단계 및 절차를 설명 드리겠습니다.

 

 

 

1. 단계

우선 처음 단계에서는 토지매입을 결정합니다.

이 때는 반드시 기본설계를 하셔야 하고요.

 

그 다음에 기본설계의 분양가 조사를 해서 사업수지를 작성한 다음에

사업타당성을 검토하셔야 합니다.

 

사업수지만 작성한다고 되는 것은 아니고 사업타당성 검토를 하셔서

정말로 이땅을 얼마에 사게 되면, 여기 어떤 건물을 지을수 있는지,

얼마에 분양해서 얼마의 수익이 날 수 있는지, 그리고 그 금융은 조달이 가능한 구조인지

이러한 사업타당성 검토를 해야 합니다.

 

사업타당성 검토가 끝나면 그때서야 토지를 계약하는게 맞습니다.

 

 

다음으로 인허가 단계에 들어가면 세부 도면을 작성하고

인허가를 접수하고 수익률을 극대화하기 위해서 서비스 면적을 극대화 하는 것

가장 적절한 연면적과 용적률 건폐율을 계산해서

수익률이 가장 극대화 될 수 있는 설계도면을 작성하는 것이 중요하고요.

 

그 다음 금융조달을 하게 되지요.

주관사를 선정 하고 IM과 사업수지를 작성하게 되고 금융조건을 협의합니다.

선순위 중순위 후순위를 모으게 되고 그 다음에 약정을 해서

금융조건이나 수수료 등이 들어간 형태로 약정을 하게 되고

끝나게 되면 인허가가 나오는 즉시 기표가 되죠.

 

 

마지막으로 진행하고 정산을 하게 되면

중도금 리파이낸싱을 하게 되고,

대주단이 셀다운을 하게 되고,

어느정도 분양이 잘되면 시행이익 유동화를 검토할 것 같습니다.

 

준공과 사용승인이 나고 미분양이 남게 되면

미분양 담보 대출을 진행하게 됩니다.

 

이러한 네가지의 단계가 바로 시행업의 단계입니다.

 

 

 

2. 사업타당성의 중요성

 

시행업을 시작하기 전에는 반드시 사업타당성을 검토해야 합니다.
얼마에 토지를 매입해야 적정한지,
그 다음에 사업수지를 작성하고 적정수익률이 나오는지,
ROE는 적정한지(자기자본 대비 수익률이 괜찮은지),
어떤 건축물을 지을지 등을 검토하는 것이 사업타당성입니다.

 

모든 시행업은 레버리지를 일으키지 않으면 할 수가 없으니까

금융 조달이 가능한지를 검토해야 합니다.

 

적정한 LTV가 나오는지 등을 살펴보고,

(ex. 아파트는 선순위 60% 이하, 상가는 선순위 40% 이하 등)

 

엑싯 분양률은 승인을 받기에 적정한지,

상가 부분을 제외한 나머지의 엑싯 분양률이 80% 이하가 나와야 된다 등

민감도를 확인합니다.

 

수익률이 너무 작으면 위험해서 금융조달이 잘 안됩니다.

조달 금액이 너무 커도 금융 조달이 어렵습니다.

수익률은 적정한지, 조달 금액은 적절한지 검토합니다.

 

PF 구조를 가장 수익률이 높게 분양물로 할지, 민간 PF로 할지, 책준으로 할지,

신협 시설대로 할지, 저축은행, 캐피탈 등

금융 조달 방식을 사업타당성에서 검토해야 합니다.

 

 

 

3. 정리

시행업을 시작하기 전에 토지를 매입하기 전에

반드시 사업타당성을 검토 해야만 합니다.

 

사업타당성을 검토하지 않고 시행업을 그대로 하다 보면

수많은 리스크가 우후죽순으로 튀어나오게 됩니다.

그 때는 토지를 이미 계약했으니 늦은 것이죠.

 

그래서 많은 분들이 토지를 계약하고 PF가 안되서 우왕좌왕하는 경우가 있습니다.

토지를 계약하기 전에 반드시 사업타당성 검토를 하는 것이 필요하다고 말씀 드립니다.