부동산 금융 용어 – 토지편

부동산 금융 용어 토지편입니다.
부동산 PF 용어 정리에 대한 관심이 높아 그 내용을 알아봅니다.

 

1. 프로세스별 용어(토지)

토지에는 관련된 용어들이 땅의 명칭, 땅의 용도, 지주 작업, 브릿지론, PI, 담보 신탁, 처분 신탁, 리츠, PFV, 중도금반환 채권부 대출이 있는데 각각에 대해 설명 드립니다.

 

 

 

2. 땅의 명칭

보통 땅의 명칭은 우선 토지, 사람이 생활하고 활동하는 모든 땅을 말하구요,
대지는 건축물을 건축할 수 있는 땅,
택지는 목적을 가진 대지라고 얘기를 합니다.
부지는 토지 분류상 가장 큰 의미인데 땅의 바닥을 얘기합니다. (00부지, XX부지, ・・・)
용지는 도로공사, 주택공사가 택지나 상가용으로 공급하는 땅을 말합니다.

 

 

 

3. 땅의 용도

땅의 용도가 있는데 대지는 주거, 상업에 해당되고 특수용도는 불허합니다.
택지는 주거, 상업, 공업, 학교, 도로, 공원 등에 사용할 수 있습니다.
부지는 하천부지, 도로부지 등 땅을 얘기하는 것이고
용지는 나라에서 공급하는 주거용지, 공장용지 등이 있습니다.

 

 

4. 용어

토지의 용어들을 세부적으로 얘기하면 우선 지주작업이 있습니다.
지주가 100명이다, 50명이다 하면 지주들과 협의를 해서
계약자들(토지 매입자들)로 하여금 토지를 인수할 수 있게 해주는 것, 토지중개사이지요.

보통 수수료는 토지 계약대금의 토지 전체 대금의 3% 정도를 받게 되구요,
토지를 계약하기 위해서 계약금이 50억원인데 자기자본이 30억원밖에 없다고 한다면
나머지 20억원을 어디서 빌려와서 계약을 해야 되잖아요,
이런 토지 계약에 대한 계약금을 빌려주는 것을 금융권 대출을 해주는
자산운용사나 증권사가 있고 이런 것을 PI라고 합니다.

브릿지론은 토지를 아예 명의 이전을 해서 인수를 해야 하는 경우 나머지 잔금을 대출해주기 위해서 금융기관에서 대출해주는 것을 말합니다. 본PF를 하기 전에 브릿지, 다리 역할을 해준다고 하여 브릿지론이라고 합니다.

담보신탁은 브릿지론 등을 위해서 토지를 담보로한 신탁으로 맡기고, 대출을 해주며 우선수익권을 얻는 것을 말합니다.

처분신탁은 어떤 것이냐면 예를들어 토지주가 있고 매수자가 있는데
보통 토지주가 매수자에게 "인허가를 당신이 내세요"라고 하면
매수자가 인허가를 내버리면 그 인허가가 살아있어서 
2년 동안 그 토지를 다른 사람은 건축허가를 낼수가 없어요.

그래서 토지주 입장에서는 자신을 보호하기 위해서 토지를 처분신탁을 맡기고
그 처분신탁의 신탁사 이름으로 인허가를 내는 것,
건축 인허가를 위해서 내는 것들이 바로 처분신탁이라고 얘기할수 있습니다.

 

 

 

5. 시행주체

중도금 반환채권부 대출이라는 것은 보통 LH공사에서 토지매입 하는 경우에는요,
계약금을 20%를 내고 그 다음 60%를 중도금으로 내고 잔금이 20%다 이랬을 때
60% 대출을 굉장히 싼 이자 3%에 신협이나 이런데서 대출을 해줍니다.
왜 대출을 해주냐면 만약에 이 사람이 잔금을 못내게 되면 계약금 몰취를 당하게 돼요.
그런데 그 때 나간 중도금은 LH공사가 반환해 줍니다.
LH공사가 신협이나 이런데서 대출해준, "니가 중도금을 대출해준 것을 내가 반환해줄게" 라는 보증서를 제출해줍니다. 이것을 중도금 반환채권부 대출이라고 합니다.

PFV나 리츠는 뭐냐면 처음 시행사를 만들 때, 토지를 인수할 때, PFV 그러니까 펀드로 비히클을 만드는 경우가 있고 리츠를 만드는 경우가 있죠. 시행사 자체가 투자자들이 모여서 리츠 형태가 되거나 PFV 형태가 되는데 이렇게 하는 이유는 세제 혜택 때문에 그렇습니다.

 

 

 

6. 프로세스

프로세스를 간단한 구조로 설명을 드리면 각각 토지주들과 우선 지주작업을 하죠.
그 다음 계약을 하게 됩니다. 이 때 계약을 할 때 자기가 돈이 모자라면 PI, 그리고 계약을 하는 주체가 시행사면 개인시행사냐 또는 PFV 형태냐 또는 리츠냐 이렇게 나누면 되구요.
그 다음 토지를 인수하기 위해서 브릿지론을 쓰게 되면 브릿지론을 쓰는 이유는 명의이전 하고, 잔금대출을 받고, 그리고 잔금대출을 받기위해서 담보신탁 하는 과정은 가장 간단한 토지의 프로세스 중의 하나입니다. 

 

 

 

7. 정리

부동산 금융 중에서 토지 프로세스에 대해서 설명을 해드렸는데, 늘 말씀드렸지만 시행을 하게 되면 가장 중요한게 토지를 얼마나 싸게 살수 있느냐, 얼마나 좋은 위치에 있는 토지를 구매할 수 있느냐가 가장 중요합니다. 위에서 언급된 여러 가지 PI나 이런 용어들은 앞으로 포스팅을 통해 확인 가능합니다. 토지 프로세스 별로 인허가, 금융, 기타 등등을 계속해서 설명 드리겠습니다.