부동산PF NPL과 경매 공매

NPL과 경매/공매에 대한 포스팅입니다.
경매/공매는 다른 이야기지만,
NPL은 워낙 다양한 구조가 성립하기 때문에
NPL에 대해서 중점적으로 살펴봅니다.

 

 

1. NPL

NPL이란, Non Profitable Loan이라고 하여 수익이 발생하지 않는 대출입니다.
어떤 담보를 잡고 대출을 해줬는데 이자가 3개월 이상 연체되어 기한이익이 상실되었다
그런 경우가 내가 빌려준 대출 채권을 NPL이라고 말합니다.
기한이익 상실 채권을 말하는 것이지요.

기한이익을 상실하는 것은 여러 가지 이유가 있습니다.
이자를 못내는 것, 부도, 파산 등 여러 가지 이유가 있습니다.

처음에 대출할 때 약정에 의해서 기한이익 상실에 대한 약정을 체결하는데
그 중에서 하나에 해당하는 경우에는 기한이익상실채권이라고 하고 NPL이라고 얘기합니다.

그래서 이 NPL이 발생하면, 기한이익이 상실되면 그때부터 연체이자가 극대화됩니다.
예를 들면 8%에 빌려주었는데, 연체이자는 약정에 23%로 했다 그러면 
연체이자가 연간 23%의 이자가 발생하는 것입니다.
연체이자를 보고 NPL금융기관들이 많이 삽니다.

 

 

2. NPL & 경매, 공매

NPL과 경매 공매는 많이 다릅니다.
NPL을 샀다고 하는 것은 부실 채권을 매입한 것이지 소유권을 가져온 것은 아닙니다.
NPL을 샀다고 하는 것은 내가 어떤 담보물에 대출한 대출 채권을 사는 것이지,
담보물의 소유권을 사오는 것이 아닙니다.

경매 공매는 소유권을 유입시키는 것입니다.
건물을 경매나 공매로 낙찰을 받았다는 것은
그 건물에 대한 소유권을 받았다는 것입니다.

NPL은 채권,
경매 공매는 소유권으로 구분이 됩니다.

NPL을 하는 업체들은 대부업체, 자산운용사, AMC,
AMC로 유명한 곳은 대신에프앤아이, 하나에프앤아이, 연합자산운용 등이고
파인트리 등 헤지펀드 자산운용사들도 유명하고 NPL 매입을 하는 회사 들입니다.


NPL 매입을 어떤 식으로 하냐면 저축은행의 경우는 건 바이 건으로
자기네가 대출해준 건에 대해서 기한이익이 상실된 것을
NPL로 매입하는 경우가 있고

자산운용사, AMC는 블락딜로 사옵니다.
하나은행에서 NPL 채권을 전체 합쳐서 50건을 매각하겠다, 경매에 붙인다고 하면
그것을 사오는 것입니다.

이런 것을 NPL이라고 합니다.

 

 

3. NPL 구조도

NPL의 구조는 어떻게 되냐면, 처음에 차주가 있습니다.
차주가 신탁사에 토지를 위탁합니다.

금융기관에 대출을 해주는데 그 대출에 부실이 나는 경우죠.
기한이익이 상실된 대출을 금융기관은 NPL 전문기관에 자산매각을 합니다.
자산을 매각한다는 것은 채권을 매각하는 것이죠.

신탁사는 NPL전문기관에 수익권을 이전합니다.
1순위였으면 1순위를, 2순위였으면 2순위 수익권을 이전합니다.
차주는 NPL전문기관에 새로이 원금 및 연체이자를 상환할 의무가 생깁니다.
이것이 NPL의 구조입니다.

 

 

4. NPL과 법률 검토

NPL의 법률 검토를 굉장히 많이 해야합니다.
NPL을 사람들은 쉽게 생각하는데 절대로 그렇지 않습니다.

법률 검토 첫째로 유치권 등 기타 채권이 있는지를 확인해야 합니다.
왜냐하면 유치권은 NPL의 우선수익권보다 앞서있기 때문입니다.
또는 여기에 국세나 이런 것들도 자기 채권의 우선수익권보다 앞에 있습니다.

그러니까,
기타 채권 중에서 자기 채권보다 앞서 선순위 채권이 잡혀 있으면
자기 채권을 온전히 돌려받을수 없기 때문에 기타 채권을 반드시 확인해야 합니다.

그 다음, 적정가격을 산정해야 합니다.
NPL의 연체이자가 그대로 발생해서 매각이 안되서 자기 원금과 이자를 상환할수 없다면
기본적으로 나중에 유입을 해서 다시 팔아야 되거든요.
유입하는 적정 가격이 NPL + 연체이자가 되기 때문에
이게 과연 적정한 가격인가를 산정해야 합니다.

그리고 연체이자율을 확인해야 합니다.
보통 NPL 기관들이 어떻게 하냐면
NPL을 떠 오잖아요. 그때부터 연체이자가 쌓이기 시작합니다.
NPL 회사들이 연체이자가 어느정도 쌓여서 이정도면 충분하다고 생각이 되면
이 때는 유입을해서 자기가 매각을 해버립니다.
그래서 이 연체이자율을 확인해야 합니다.
NPL을 사오는 사람의 수익은 단순한 매각수익이 아닙니다.
연체이자 + 매각수익이 NPL의 수익이 되는 것입니다.

부동산에 매각하는게 너무 쉬울 것 같다,
좋은 위치에 NPL이 발생했다 그러면 선순위를 그냥 들고 있습니다.
연체이자가 쌓일때까지 기다립니다.
연체이자가 충분히 쌓이게 되면 나중에 자기가 경매처분이나 공매처분을 신청합니다.
경매나 공매를 했을 때 자기는 1순위로 원금 + 연체이자를 받아갑니다.
자기가 유입을 하게 되면 원금과 연체이자와 매각 수익을 가져가는 것입니다.

NPL이 상당히 수익성이 높은데
NPL을 사는 경우에는 저축은행이나 이런데서
1순위 채권인 경우에는 80%부터 90%까지 NPL 채권에 대출이 됩니다.
이것은 어려운 경우는 아니지만 NPL은 충분한 법률 검토를 해서 
가격산정, 내가 이채권을 사왔을때의 수익성
이런것들을 면밀히 검토해야 합니다.

 

 

5. 정리

정리를 해보자면 충분한 법률 검토를 해야합니다.
그리고 유입을 전제로 수익을 검토해야 합니다.
내가 사왔는데, 나중에 유입해서 매각하려고 했는데
사온가격보다 떨어져서 공매가 될것같다 이러면 문제가 됩니다.
유입을 전제로 수익을 검토해야 하고

NPL의 경우
보통 NPL 1순위 채권이 있고 2순위 채권이 있는데
2순위 채권이 선순이 1순위 채권을
대위변제 할 수 있는 권한이 있습니다.
왜냐하면 1순위가 확 유입해버리면 2순위가 한푼도 못받을수 있거든요.

그래서,
2순위에게 자기의 상환이나 원리금을 보전해주기 위해서
원하면 2순위가 1순위의 대위변제를 할수 있는 권한을 부여해서
1순위가 그것을 거부할 수 없게 되어있는게
후순위 대위 변제권한이라는 것입니다.

지금은 부동산의 NPL만 설명 드렸는데
NPL 중에 수익률이 높은 것이 개인회생 채권 같은 것입니다.
부동산과 관계없이 개인회생을 하게 되면 은행 입장에서는
이사람에게 받아야할 채권들이 5년, 10년 동안 분할 상환 받아야하다보니 
연체이자를 받지 않고 팔아버립니다.

 

그런 NPL은 굉장히 수익성이 높습니다.
개인회생채권은 한번이라도 납입을 못하게 되면
디스카운트 된 채권이 원상회복되다 보니 수익률이 높습니다.

다만, 오늘은 부동산에 국한해서 설명드렸습니다.