증권사 수수료 체계

증권사 수수료 체계 관련입니다.

 

 

1. 선순위 중순위 후순위

 

선순위 중순위 후순위를 설명 드릴게요.

이게 어떤 거냐면

선순위라는 것은 상자속에 물을 흘린다고 하면

제일먼저 첫 번째 상자가 채워지고

그 다음 상자에 물이 차고 마지막에 맨 밑의 상자에 물이 찹니다.

 

 

이것을 상환되는 순서라고 보면 되는데,

선순위는 제일 나중에 투입하고 최우선 순위로 상환이 됩니다.

후순위는 제일 먼저 투입되고 마지막 순위로 상환이 됩니다.

가장 위험한 것은 후순위입니다.

 

 

 

2. 금리 및 취급수수료

금리 및 취급수수료를 설명 드릴게요

 

구분	금리	취급수수료	조달비율	대출형태
선순위	5~6%	1~2%	60-70%	한도대출
중순위	6~8%	4~6%	20~30%	일괄/한도대출
후순위	8~10%	8~10%	10%	일괄대출
주관사		1~4%

 

한도대출은 알기쉽게 마이너스 대출입니다.

필요한만큼 꺼내 쓰는 것입니다.

후순위는 리스크가 가장 큰 순위라고 말씀드렸잖아요

그래서 금리와 취급수수료가 가장 높습니다.

주관사 수수료는 요즘 2%를 넘지 않는 수준입니다.

 

전체 올인 코스트는 12%~14%이고, 책준시 14% 이상입니다.

책준이 매출액의 2%를 수수료로 징구하기 때문입니다.

 

시행이익은 보통 10~15%입니다.

시행이익은 선순위 대주단이 먼저 가져갑니다.

시행사가 이 사업에 돈을 대는 사람이 금융 기관이니까

너의 자기자본이 충분하지 않으니 이익을 쉐어하자는 것입니다.

 

 

 

3. 숨겨진 수수료

그 다음에 숨겨진 수수료가 있습니다.

 

구분	비율	대상	내용
미인출수수료	0.3~0.5%	선순위 대주	한도대출 미인출시
분양률 트리거	1%	대주단	목표 분양률 미달시

 

내가 한도 대출을했는데 분양이 잘돼서 니가 대출을 안썼어

돈을 안썼으니까 돈 내놔 이런 것입니다.

 

그 다음 분양률 트리거라는 것이 있습니다.

보통 1% 수준인데 대주단 전체가 징구합니다.

목표 분양률을 정해 놓고 분양이 되지 않으면 1% 더 수수료를 내는 것입니다.

 

 

 

이 두가지 수수료는

금융학적인 논리가 없습니다.

증권사의 수익을 극대화하기 위한 수수료 체계입니다.

이게 생긴지 5년이 되지 않았습니다.

 

이게 뭐냐면 미인출 수수료는 마이너스 대출인데 취급수수료를 돈을 안썼다고 징구하는 것은 말도안되는 것입니다. 그러면 한도 대출이라고 할 수 없고

또 한가지 한도 대출은 요새 증권사 채무 보증에서 피해가 있는 거에요.

 

한도 대출이라는 것은 채무 보증을 규제한다라는 것이 규제 대상인데

한도 대출은 대출을 할 때 일어나는 것인데,

한도 대출은 사실은 증권사의 채무 규제에 대해 회피되어 있습니다.

 

그래서 한도 대출에 미인출 수수료를 내라는 것은

일반 상업은행에서 마이너스 대출을 한도를 잡아놓고 돈 안쓰면 돈 내세요

하는 것과 마찬가지 맥락입니다.

 

분양률 트리거도 본인들이 투자할 때 목표 분양률이나 이런 것을 보고 승인을 냈던 것입니다.

그런데 분양률이 안되었다고 취급수수료를 징구하는 것은

자기네가 승인과 리스크를 담당해야하는 것을 시행사에게 책임을 전가시키는 행위입니다.

이 것 또한 맞지 않습니다.

 

 

 

4. 정리

정리를 해보자면 한국 증권사의 수수료 체계는 문제점이 많습니다.

금융학 논리적으로도 맞지 않고 미인출 수수료니, 분양률 트리거니 하는 것들입니다.

제일 심한 것이 마이너스 대출인 한도 대출입니다.

한도 대출인데 한도 대출에 대해서 미인출 수수료를 내는 것은 말도 안되는 거죠.

마이너스 대출을 내가 안쓸수도 있는 것이지요.

 

더 문제가 뭐냐면, 한도 대출 미인출금은 증권사 규제 대상인 채무 보증에 관계가 없어요.

왜냐하면 실행이 되었을 때 그 때야 비로소 채무 보증이 들어가기 때문에

실제로는 채무 보증에 대한 규제를 회피할 수 있는 수단인데

그럼에도 불구하고 수수료를 챙긴다는 것입니다.

 

M증권사가 이 한도 대출 선순위를 되게 많이 합니다.

자기네는 설정만 하고 수수료를 받아가는 것이지요.

 

선순위, 5~6% 금리, 난 금리 포기할거야.

취급 수수료 내놔. 1%. 만약에 한도 대출이 분양이 잘되서 안쓰잖아.

그럼 나 1%줘. 그리고 한도 대출 쓰게 되면 금리 내놔.

이런 식입니다.

 

그럼에도 불구하고 시행사들이 이런 숨겨진 수수료를 막대하게 줘서

시행사의 예상 이익의 절반정도를 금융 비용을 줍니다.

그 이유는 시행사가 자기자본이 적어서 그렇습니다.

자기자본이 작다 보니 이 사업에 실제로 돈을 대는 사람이 금융 기관이고

사업의 주체가 금융 기관입니다.

금융 기관이 하자는 대로 다 할 수밖에 없는 구조입니다.

 

자기자본이 적은 사람이 시행을 하면 안된다는 의미입니다.

금융기관 입장에서 보면 니가 갖고 있는 리스크가 뭔데,

결국은 다 돈대준 내가 큰 리스크를 갖고 있으니까 수수료 왕창 내

이런 개념입니다.

 

오늘은 금융주관 수수료 이런것들을 말씀드렸습니다.

감사합니다.