둔촌 주공 공사중단(거친 조합과 불안한 시공단과 그걸 지켜보는 서울시 등)

1. 글로벌 물가 상승의 여파

2022년 5월 현재 미국의 소비자 물가 상승률은 전년 동월 대비 6.6%입니다.

근원물가 상승률 또한 5.2%로, FED의 빅스텝 금리 인상(0.50% 인상)의 가장 중요한 근거로 작용하였습니다.

물가의 상승은 러시아의 우크라이나 침공, 중국의 도시 폐쇄에 따른 공급망 붕괴 등의 사유에 기인하여 지속적으로 나타나고 있습니다.

 

 

 

 

2. 둔촌 주공 아파트 재건축 공사중지 

물가의 상승, 특히 원자재 가격의 인상은 실물 경제에 원가 부담으로 작용합니다.

한국에서는 물가 상승의 여파가 둔촌 주공아파트 재개발의 공사중단 사태로 나타났습니다.

좌.둔촌 주공 조감도, 우.둔촌 주공 Site

 

둔촌 주공 아파트는 꽤 낯이 익은 이름입니다. 둔촌 주공 재건축은 서울시 강동구 둔촌동의 1979년 아파트 5,930세대를 철거하고 12,032세대 규모로 재건축 하는 사업입니다. 규모는 지하3층, 지상35층 85개동으로 전체 세대수 중 일반분양은 5,056세대였습니다. 둔촌 주공은 헬리오시티 9,510세대보다 큰 대규모 아파트 단지입니다. 규모면에서 국내 최대 재건축 단지라고 합니다.

 

과거에 둔촌 주공이 뉴스에 나왔던 이유는 아파트 명칭 때문이었습니다. 2019년에는 아파트 명칭에 대한 공모도 진행했었는데, 최근 뉴스 기사에 따르면 "올림픽파크 포레온"으로 이름이 정해진듯 합니다. 아파트 규모나, 상표권 사례 등 많은 사람들이 관심을 가질만한 재건축 프로젝트로 생각이 됩니다. 2022년에는 그 둔촌 주공이 공사 중단이라는 이슈로 다시한번 주목을 받는 것입니다.

 

 

 

3. 주요 경과

2003년 10월: 추진위 승인

2006년 11월: 정비구역 지정

2009년 12월: 조합설립 인가

2010년: 시공사업단 선정(대우건설, 롯데건설, 현대건설, HDC현대산업개발)

2015년 07월: 사업시행 인가

2016년 09월: 관리처분계획 통과(무상지분 150%)

2016년 10월: 시공계약 체결(공사비 2조6706억원)

2017년 05월: 관리처분 인가

2017년 07월: 주민 이주 시작

2018년 01월: 주민 이주 완료

2019년 12월: 기존 건축물 철거완료

2020년 02월: 공사 착공

2020년 06월: 공사비 증액 계약 체결(2조6706억원에서 3조2293억원으로 증액)

2020년 08월: 조합 집행부 전원 해임, *일반분양 분양가에 대한 비대위 반대 여파

2021년 05월: 조합 집행부 선출

2021년: 조합과 시공단의 갈등 시작

2022년 02월: 시공사업단의 공사중단 예고

2022년 04월 15일: 공사 중단에 따른 유치권 행사 시작

 

 

둔촌 주공 재건축의 공사 중단으로 2022년 4월 15일부터 시공사업단의 유치권 행사가 시작 되었습니다. 이는 재건축조합과 시공사업단 간의 공사비 증액에 대한 이견에 따른 것으로, 조합은 계약해지를 예고하였습니다.

 

 

 

4. 문제 원인: 절차상 하자와 계약의 무효

둔촌 주공 조합측이 입장을 번복하여 2020년 6월의 공사비 증액 계약을 무효라고 지적하자, 시공사업단 측이 이에 반발하며 갈등이 시작되었다고 합니다. 원자재 가격이 상승하는 상태에서 시공사업단 측은 1조 7천억원 가량의 공사비를 외상으로 진행해왔는데, 조합 집행부의 변경으로 공사비 인상계약 불인정과 일반 분양 지연이 겹쳐저 시공사업단에서는 공사를 중단한 것입니다. 

 

조합측은 공사비 증액 계약 당시 절차상 문제를 지적하며 계약을 인정하지 않았습니다. 문제점은 1.한국감정원의 공사비 검증절차 누락, 2.허위 무상 지분율 기망으로 인한 결의 편취, 3.확정 지분제를 변동 지분제로 변경하는 것에 대한 설명 누락 등의 이유입이다. 기타 참고사항으로 조합측은 구성원 변경이 있었던 것으로 보이나, 이미 체결했던 계약을 무효로 돌리는 것이 가능한지에 대해서는 법적 다툼의 여지가 있어 보입니다.

 

 

 

5. 문제의 원인: 급격한 부동산 규제의 변동과 분양방식

최대 규모 재건축 사업이 난항을 겪는데에는 부동산 관련 규제의 급격한 변동이 직간접적으로 연관되어 있습니다. 둔촌 주공은 2020년 일반 분양을 하려던 당시 주택도시보증공사의 평당 분양가 2910만원~2978만원을 받아들이지 않았습니다. 정부 정책에 따른 공시지가 현실화로 인해 분양가상한제 상한금액의 상승으로, 분양가상한제 방식을 선택하는것도 하나의 옵션으로 떠오르긴 하였으나, 근본적으로 부동산 관련 규제가 소급하여 크게 변동해왔기 때문에 예측할 수 없는 상황속에서 이해관계자들간의 입장 차이도 좁혀지지 못하여 분양이 미루어져 왔습니다. 조합에서는 수익률 향상을 위해 후분양을 원하고, 시공단에서는 자금 조달 관계상 선분양을 원하는 입장차이로 인해 일반 분양이 지연되고 있습니다. 일반 분양의 지연은 시공사업단 측에 자금 조달의 부담으로 작용하였으며, 공사 중단의 결정적 원인이 되었습니다. 

 

하우징헤럴드 뉴스 자료

 

 

 

6. 공사중단과 관련한 상황

조합은 시공사업단을 상대로 공사비 증액 변경 계약 무효소송을 제기하였고, 공사중단 직전에는 고급화를 요구하는 조건부로 증액 변경을 수용하겠다는 공문을 2차례 발송했다고 합니다. 그러나 조합과 시공사업단 간의 합의는 이루어지지 않았고, 4월에는 공사가 중단된 것입니다. 시공단은 조합측의 특정 마감업체의 선정 요청, 계약무효소송을 사유로 합의하지 않았다는 보도입니다.

 

공사중단시 공정률은 52%, 기투입사업비 1조7천억원, 조합원 수는 약6100명으로 확인됩니다.

조선비즈 뉴스에 따른 조합의 금융비용 합산 규모는 2조1천억원, 연간 이자비용은 800억원입니다.

 

향후 가능한 시나리오로는 합의 후 공사 재개, 시공사 교체, 유치권에 의한 경매 등이 있습니다. 합의 후 공사를 재개하지 않는 이상 조합은 기투입 사업비 1조7천억원을 정산해야합니다. 조합이 정산금을 확보하지 못하는 경우, 법적 절차 소요기간 이후 경매까지 진행될 수 있습니다. 트리마제의 사례에서는 조합의 부도로 두산중공업이 사업부지와 분양 권리를 인수했던 예시가 있습니다. 

 

향후 시나리오를 논하는 것은 제3자가 쉽게 얘기하는 것으로 들립니다. 윈윈하는 방안을 궁리해야 할 때인것 같습니다. 정부 규제가 급변해오며 갈등에 직간접적으로 영향을 주었던만큼 정부의 해법을 기대하는 목소리도 있습니다. 어느쪽이든 이 사업의 당사자라면 시나리오를 나열하기보다 상대측과 경청의 자세로 답을 찾아나가는 것이 중요하겠습니다. 최대 규모의 재건축 사업의 성공이 주거안정의 진정한 방편이 되기를 기대해봅니다.