서울숲 우방2차 아파트 시세 비교

지난 6년간 서울숲 우방 2차 아파트(성수 우방2차)의 시세 변동을 살펴봅니다.

단독으로 분석하는 것도 의미가 있겠으나,

주요 벤치마크를 설정하여 비교분석하였습니다.

 

 

* 개 요

서울숲 우방2차 80m2, 서울숲 쌍용 75m2, 화성 범어숲S 115Bm2 3개 사례를 비교하였습니다.

서울숲 우방2차는 분석 대상입니다.

서울숲 쌍용은 서울숲 우방2차 권역의 대장아파트입니다.

화성 범어숲S는 대구 범어역 일대의 아파트로, 법원 후적지 숲세권 개발이 기대되는 곳입니다.

서울 > 대구 지역 편차를 감안하여 서울 20평대와 대구 30평대를 비교하였습니다.

 

분석 기간은 2015년부터 2021년까지 7개 년도입니다.

6년간의 추이를 살펴보았습니다.

2015년부터 2020년까지 5년간은 실적 사례를,

2021년도는 5/14 현재 호가 기준으로 정리 하였습니다.

호가가 없는 경우는 네이버 부동산 상한 금액을 적용하였습니다.

 

 

 

* 매매가 추이

3개 사례 모두 매매가는 증가추세를 보입니다.

2015년 대비 2021년의 매매가격 상승률은,

서울숲 우방2차 316%, 서울숲 쌍용 280%, 화성 범어숲S 188%입니다.

2015년에는 화성 범어숲S의 가격이 가장 높았으나, 

2021년이 되니 서울숲 쌍용 가격이 가장 높습니다.

2021년 5월 현재 서울숲 우방2차와 화성 범어숲S는 유사한 호가를 보입니다.

 

 

 

* 전세가 추이

전세가격은 비교적 꾸준한 가격대를 유지하나, 우상향하는 흐름을 보입니다.

2020년 서울숲 쌍용의 전세가가 높게 나타나는데,

이는 평균치를 상회하는 특정 사례에 의한 것입니다.(하지만 여전히 의미가 있습니다.)

주택 임대차 관련 법규에 변동이 발생하였으므로, 계약갱신청구 등 권리가 반영된 시세는

지속적으로 관찰할 필요가 있습니다. 

2015년 대비 2021년의 전세가격 상승률은,

서울숲 우방2차 144%, 서울숲 쌍용 158%, 화성 범어숲S 132%입니다.

 

 

 

 

* 전세가율 추이

3개 사례 모두 전세가율이 드라마틱하게 감소 하였습니다.

2015년 전세가율은 63%~92% 수준이었으나,

2021년 5월 현재에는 42%~48% 수준입니다.

2015년 대비 2021년의 전세가율 감소폭은,

서울숲 우방2차 -54%, 서울숲 쌍용 -44%, 화성 범어숲S -30%입니다.

 

 

 

 

* 종 합

이상과 같이 3개 사례 시세 변화 추이를 비교하였습니다.

모두 매매가, 전세가는 증가하고 전세가율은 감소하였습니다.

전세가 대비 매매가의 상승폭이 컸던 상황입니다.

부동산의 독립성 배타성 개별성을 감안한다면,

경기 영향에 의한 패턴이 일정하게 나타나는 편으로 이해할 수 있습니다.

 

닭이 먼저일까요, 달걀이 먼저일까요.

앞으로 매매가에 맞추어 전세가가 오를지,

아니면 전세가에 맞추어 매매가가 내릴지,

현재까지 추세가 이어져 매매가-전세가 격차가 더 벌어질지 유심히 볼 필요가 있습니다.

 

이러한 자산가격의 변화 추이는,

특정 정권의 영향이라기 보다는,

글로벌 경제상황을 바탕으로 종합적인 여건이 반영된 결과로 볼 수 있습니다.

 

금리가 하락하고 경기가 좋아하는 골디락스 시절이 포함되어,

금리 경로와 자산가격 경로를 통해,

자산가격의 상승으로 이어진 것 같습니다.

 

자산시장의 가격이 실물시장의 가격보다 선행하여,

매매가격이 전세가격보다 더 큰 상승률로 오른것 같습니다.

자산가격이 임금 상승보다 먼저 올라서, 전세가율이 낮아진 것 같습니다.

 

앞으로 물가가 오르고 금리가 인상된다면 어떤 상황이 오게 될까요.

임금이 상승하면 어떤 상황이 올까요.

저도 공부를 해야할 것입니다.

 

차분하게

그러나 명확하게

선제적으로

변화를 감지할 수 있어야 할 것입니다.

 

 

 

* 참고사항

화성 범어숲S의 경우, 30층대 고층아파트의 층별 프리미엄 특성이 있는지

동일 기간 중에도 실거래 가격의 편차가 상대적으로 컸습니다.

편차를 고려하는 방식으로 평균이 아닌 상한값을 적용하였습니다.