코람코 주유소 리츠 살펴보기

코람코자산신탁의 주유소 리츠를 살펴봅니다.

 

사진 현대오일뱅크, 중앙일보

 

1. 동 향

전기차, 수소차의 등장 및 비중 확대에 따라 주유소 사업이 사양산업으로 진입 예상됨에 따라, 주유소 부동산의 입지를 활용한 개발이 한가지 대안이 되고 있습니다.

2009년 9월에 준공된 여의도 에스트레뉴는 SK네트웍스 주유소 부지를 활용하여 고층 복합 개발을 성공적으로 추진했던 사례입니다. 매미(펀드매니저 출신 개미)와 애미(애널리스트 출신 개미)가 운영하는 부티크가 모여있는 빌딩으로도 알려져 있습니다.

유튜버 친절한 부동산 선배에 따르면 해외에서는 게티 리얼티가 참고 사례가 된다고도 합니다.

 

 

 

2. 매각 추진개요

2019년 10월, SK네트웍스는 직영 및 임차 주유소 매각을 추진하였습니다.

매각 자산의 규모(수량)은 뉴스 기사마다 차이가 있습니다.

구 분	매각 추진 개수	출 처
직영 및 임차	302개	연합뉴스(2020.3.)
직영	338개	한국경제(2019.10.)

 

맥쿼리자산운용+에스오일, 코람코자산신탁+현대오일뱅크, 한앤컴퍼니+정유사(미정) 간의 경합이 이루어진 가운데, 최종적으로 코람코자산신탁+현대오일뱅크가 선정 되었습니다.

 

국내 주유소의 수는 약 1.1만개입니다.

본 인수건을 통해 현대오일뱅크의 주유소 점유율은 업계3위(19.5%)에서 2위(22.2%)로 상승하였습니다.

코람코자산신탁은 주유소 부지의 부동산을 확보 하였습니다.

 

 

 

3. 매입 주유소 수

코람코자산신탁은 SK네트웍스로부터 직영 주유소 197개를 인수하였는데

(현대오일뱅크의 임차 주유소 수는 제외된 숫자로 보임),

187개는 코람코에너지플러스리츠로 상장 리츠를 조성하였고

10개는 상장리츠에 포함시키지 않고 별도 개발 시행을 염두에 두었습니다.

 

 

 

4. 코람코에너지플러스리츠

코람코에너지플러스리츠는 6.2%의 배당을 목표로 제시합니다.

이는 매각비용을 제외한 배당률로서 매각 실현이익 발생시 특별배당이 추가됩니다.

소개자료에 따르면 코람코에너지플러스리츠는 아시아 최초의 주유소 상장리츠입니다.

187개 주유소의 대지면적은 9.6만평, 자산규모는 1.1조원입니다.(토지 1, 건물 0.1)

우량한 신용등급의 현대오일뱅크, SK네트웍스와 10년 이상 장기 계약으로 안정성을 확보하였습니다.

이 밖에도 Quick Service Restaurant 맥도날드, 버거킹 등 수익이 발생합니다.

 

인수금액 1.1조원의 조달은,

자기자본 3,629억원(34%) - Pre IPO 2500억원, 공모리츠 1000억원

대출금 6,100억원(57%) - 부동산 담보 대출

보증금 900억원(9%) - 임차인 보증금

입니다.

 

코람코에너지플러스리츠는 주당 5,000원에 상장하여 현재 약 6,000원에 시세가 형성되어 있습니다.

시장에서 현재까지 공모리츠는 좋은 평가를 받고 있습니다.

오는 11월에는 주유소 매각에 따른 차익으로 특별 배당이 기대가 되는 상황입니다.

 

187개 상장 리츠 주유소는 포트폴리오 재편을 추진 중입니다.

지방의 주유소는 매각하고 수도권 개인 주유소는 추가 편입하여 수도권 비율을 높여 안정성을 확보한다는 전략입니다.

보도자료에 따르면 주요매각 주유소는 지역별로 아래와 같습니다.(연면적 400평에서 1000평 사이)

서울: 마포제일

경기: 능곡역, 부천, 도일셀프, 영통현대셀프,

강원: 장미셀프

대전: 신탄진

전북: 무궁화

광주: 백운

대구: 범물셀프, 대구제일셀프

경남: 해안, 중리현대셀프

울산: 동광

부산: 금사셀프

 

 

성장성 측면에서, 주유소는 친환경에너지 충전소로의 변화,

LG베스트샵 유치,

물류 라스트마일 거점 등으로 또다른 활로를 모색하고 있습니다.

 

 

 

5. 코람코 주유소 PFV

상장리츠에 포함되지 않은 10개 중 6개는 매각하였고(자이에스앤디 5개, 화이트코리아 1개)

자이에스앤디가 개발하는 부지는 양평동, 보문동, 미아동, 거여동, 중화동 5곳이며,

화이트코리아가 개발하는 곳은 여의도입니다.

 

코람코가 개발을 추진하는 4개는 PFV 형태로 진행됩니다.

4개의 PFV는 삼성(오천), 반포, 동작, 암사 부지입니다.

주소는,

삼성(오천) 서울 강남구 봉은사로 503

반포 서울 서초구 사평대로 12

동작 서울 동작구 상도로 403

암사 서울 강동구 올림픽로 749

로 추정됩니다.

 

4개의 PFV 추진에 필요한 인수금융은 NH투자증권에서 담당하였습니다.

약2000억원 중 750억원은 에쿼티, 1300억원은 대출 형태입니다.

 

직접 개발은 토지 효용이 높은 지역들로

주거시설, 상업시설 등 복합시설로 개발이 기대가 됩니다.

 

 

 

 

앞으로 코람코에너지플러스리츠와 PFV 사업이 어떻게 진행될지 귀추가 주목됩니다.