NH프라임리츠 살펴보기

NH프라임리츠는 2019년 12월에 상장된 공모 리츠입니다. 롯데리츠 IPO 이후 317.6:1의 인기몰이를 하며 등장했던 NH프라임리츠였으나, 현재 주가가 지지부진한 상황입니다. 프라임오피스 부동산을 편입한 REITs계의 대장주라며 기대감이 높았던 탓에 현재 밸류에이션에 대한 실망감도 더 높습니다. NH프라임리츠에 대해서 좀 더 구체적인 부분들을 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

1. NH프라임리츠 개요

NH프라임리츠의 풀네임은 ㈜엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사입니다. 설립일은 2019년 5월 30일이며 존속기간은 설립일로부터 50년(영속형)입니다. 결산기는 매년 5월말, 11월말입니다. 자산관리회사는 NH농협리츠운용(주), 사무수탁회사는 KB국민은행, 자산보관회사는 NH농협은행입니다. 공모 후 기준으로 자본금은 93.3억원이고 투자금액은 933억원입니다.

 

 

 

 

2. 편입자산

NH프라임리츠는 재간접 리츠이며, 구성자산은 4건입니다. 서울스퀘어(ARA펀드 1종 46%, ~26년 2월), 강남N타워(케이비강남1호리츠 우선주 22%, ~25년 8월), 삼성화재 서초사옥(현대38호 펀드 15%, ~25년 8월), 잠실SDS타워(유경11호 펀드 17%, ~24년 1월)입니다.

 

투자설명서에 따르면 강남N타워는 프라임 신축 오피스의 희소성과 강남역 인근이라는 입지, EA 코리아 및 블루보틀 등의 테넌트 구성이 특징입니다. 삼성화재 서초사옥은 강남역 2호선/분당선/광역버스와 연결되고, 인근 서초대로 개발 등을 통해 자산가치 상승을 기대할수 있습니다. 잠실SDS타워는 삼성SDS의 100% 장기 임차로 안정적 수익확보가 가능하며, 잠실업무지구로 잠실IT산업 밀집지역입니다. 잠실역 2호선/8호선/버스환승센터 교통이 좋습니다. 서울스퀘어는 자세한 정보가 없네요.

 

 

 

 

3. 주주 분포

발행주식의 총수는 18,660,000주이며 그 중 IPO를 통한 공모수량이 13,760,000주입니다. 2020년 5월말 기준으로 최대주주는 플랫폼파트너스자산운용(주)이고 1,125,199주(6.03%)를 보유하고 있습니다. 그 외에도 11,501명의 개인과 266곳의 법인이 NH프라임리츠를 보유하고 있습니다.

 

 

 

 

4. 배당

매 사업연도 이익배당한도의 90% 이상을 주주에게 배당합니다. 연2회 배당되며, 배당결산일은 매년 5월 31일과 매년 11월 30일입니다.

 

2020년 11월 30일 기준 1주당 배당금은 119원입니다. 배당금은 지난 7일 이사회 결의로 확정되었으며 오는 2월 19일 주주총회 승인을 남겨두고 있습니다. 배당률은 2.6%입니다.

 

구 분	결산시점	배당금	배당률	자산
제1기	19년 11월말	-	-	90.665백만원
제2기	20년 05월말	127원	2.61%	92,636백만원
제3기	20년 11월말	119원	2.6%	91,182백만원

 

 

 

5. 약점

삼성 서초사옥, 서울스퀘어 등 노른자 중의 노른자 오피스를 편입한 것으로 기대감이 높았지만 재간접 형태로 지분의 일부만을 보유한 탓에 지배력이 부족하다는 지적과 함께 수수료 등 관리비용이 높게 발생한다는 단점이 지적되어 왔습니다.

 

총 보수 및 비용(피투자 집합투자기구 보수포함)은 1~3기 동안 연0.481%, 4기 이후 연0.781%입니다. 시간이 지날수록 보수가 늘어나는 부분은 바람직해보이지는 않습니다.

 

각 자산별 공실률은 서울스퀘어 8.8%, 강남N타워 0.7%, 서초사옥 0%, SDS타워 0%입니다. 서울스퀘어의 공실률을 유의해서 지켜봐야할 것 같습니다.

 

 

 

 

6. 강점

2020년 10월 IR자료에 따르면 가중평균한 자산가치가 13.4% 증가되고 있다는 점이 기대가 되는 부분입니다. 편입자산의 평균 대출금리는 3.5% 수준으로, 향후 2.6%대까지 금리 인하에 따른 금융비용 절감으로 수익률 개선이 가능합니다. 공모가 대비 주가가 하락한 상황에서는 배당에 의한 수익률이 개선되는 효과가 있습니다.

 

* 위와 같은 기대와는 다르게, 코로나19여파 등으로 오피스 시장의 자산가치가 횡보하거나 하락하는 움직임도 보이고 있습니다. 3기 자산 규모는 91,182백만원으로 전기 대비 줄어들었습니다.

 

 

 

 

7. 기타사항

주식의 대체재로서 리츠의 강점을 부각시키나, 현재까지 주식 시장의 강세가 지속되어 왔습니다. 주식 시장이 과열된 것으로 판단한다면 지수 인버스가 아닌 리츠에 분산투자하는 것도 대안이 될 것 같습니다.

 

NH프라임리츠의 운용은 NH농협리츠운용에서 담당합니다. NH농협리츠운용은 2018년 자산관리회사 설립인가를 받았고, 2018년에 NH1호리츠를 설립하였습니다. 2019년에는 NH프라임리츠와 NH2호리츠를 설립하였고, NH프라임리츠를 상장시켰습니다. 2020년에는 NH3호, NH5호 리츠를 설립하였고 전문사모집합투자업 등록을 하였습니다.

 

변동요인으로, 자산의 추가편입 이슈가 있습니다. 운용사는 2020년에 뉴욕의 195브로드웨이빌딩, 파리의 EQHO타워, 헬싱키의 OP금융그룹사옥의 수익증권을 자산으로 편입 시도 하였으나, 부결되어 실패로 돌아갔습니다. 한가지 아쉬웠던 점은 공모 취지와 다르게 충분한 설명 없이 이러한 행위가 추진되었다는 점이며 해당 해외 자산들이 셀다운에도 실패했던 자산이었다는 점에 대한 지적이 있습니다.