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부동산 PF 용어로 본 부동산 시행업의 단계 및 절차 부동산 PF 용어로 본 부동산 시행업의 단계 및 절차를 설명 드리겠습니다. 1. 단계 우선 처음 단계에서는 토지매입을 결정합니다. 이 때는 반드시 기본설계를 하셔야 하고요. 그 다음에 기본설계의 분양가 조사를 해서 사업수지를 작성한 다음에 사업타당성을 검토하셔야 합니다. 사업수지만 작성한다고 되는 것은 아니고 사업타당성 검토를 하셔서 정말로 이땅을 얼마에 사게 되면, 여기 어떤 건물을 지을수 있는지, 얼마에 분양해서 얼마의 수익이 날 수 있는지, 그리고 그 금융은 조달이 가능한 구조인지 이러한 사업타당성 검토를 해야 합니다. 사업타당성 검토가 끝나면 그때서야 토지를 계약하는게 맞습니다. 다음으로 인허가 단계에 들어가면 세부 도면을 작성하고 인허가를 접수하고 수익률을 극대화하기 위해서 서비스 면적을 극대화.. 2021. 9. 28.
부동산 금융 용어 – 토지편 부동산 금융 용어 토지편입니다. 부동산 PF 용어 정리에 대한 관심이 높아 그 내용을 알아봅니다. 1. 프로세스별 용어(토지) 토지에는 관련된 용어들이 땅의 명칭, 땅의 용도, 지주 작업, 브릿지론, PI, 담보 신탁, 처분 신탁, 리츠, PFV, 중도금반환 채권부 대출이 있는데 각각에 대해 설명 드립니다. 2. 땅의 명칭 보통 땅의 명칭은 우선 토지, 사람이 생활하고 활동하는 모든 땅을 말하구요, 대지는 건축물을 건축할 수 있는 땅, 택지는 목적을 가진 대지라고 얘기를 합니다. 부지는 토지 분류상 가장 큰 의미인데 땅의 바닥을 얘기합니다. (00부지, XX부지, ・・・) 용지는 도로공사, 주택공사가 택지나 상가용으로 공급하는 땅을 말합니다. 3. 땅의 용도 땅의 용도가 있는데 대지는 주거, 상업에 해당.. 2021. 9. 27.
물류부동산이 왜 대세인가 (HMR, 밀키트, 1인 가구, 불황) 부동산PF의 트렌드 변화라고 해서 여러 가지 이야기를 하고 있는데, 왜 물류 부동산에 관심을 가져야 하는지, 요즘 뜨는 물류 부동산이 어떤 것인지에 대해 알아보고자 합니다. 1. HMR (Home Meal Replacement) HMR 시장이 굉장히 뜨고 있습니다. 인터파크에서는 국내 2019년 온라인 쇼핑 시장 동향을 분석해보고 4가지 키워드로 분석하였습니다. 키워드 - 1일 원데이 프로모션, 광군제, 블랙데이와 같이 하루동안 프로모션 하는것입니다. 1일 배송, 로켓배송처럼 빠르게 배송하는 것입니다. 키워드 -1인 600만 1인 가구 시대에 HMR 카테고리, 간편식 시장이 확대되고 있습니다. HMR 시장의 확대는 온라인 쇼핑몰 시장에서도 큰 화두였습니다. 2. HMR 규모 HMR이 얼마나 성장했냐면 가.. 2021. 9. 25.
저축은행PF와 새금고PF 비교 저축은행PF와 새금고PF를 비교합니다. 1. 저축은행 PF 저축은행PF가 증권사PF와 완전히 다른 점 중의 하나는 순수 자기자본비율이 20% 이상되어야 한다는 점입니다. 그리고 자기자본비율을 산정하는 방법은 보통 총사업비에서 분양대행수수료와 중도금무이자를 빼고 그 다음에 분자에 순수 에쿼티를 넣게 됩니다. 에쿼티를 필수사업비로 나누어서 그 비율이 20% 이상이 되어야 하는 것입니다. 금리는 8%이고 취급수수료는 2%입니다. 금리 7.5%에 취급수수료 2.5%를 적용키도 합니다. 시공사의 신용 등급은 더블 B 이상이면 됩니다. 심지어 더블 B- 인 시공사에 대해서도 증권사 PF를 했던 사례도 있습니다. 2. 저축은행 PF의 특징 저축은행 PF의 특징은, 증권사 PF의 경우에는 사업타당성보고서가 원리금 상환.. 2021. 9. 23.
증권사별 PI 대출 증권사별 PI 대출에 대해 알아봅니다. 1. 증권사별 PI 조건 1) 한도 지금 PI를 많이 쏘는 증권사는 크게 2곳이 있습니다. 우선 한도는 시행사보다 같거나 적어야 합니다. 그러나 시행사보다 큰 규모로 투자를 하기도 합니다. H증권은 한도가 30억원 이하로 정해져있으나, D증권은 한도가 없는 것 같습니다. 기타는 한도를 10억~50억원 수준으로 쏘는 것 같습니다. 금액이 커지면 수수료에 대한 수익률이 커진다고 하여 그렇게 하는데 굉장히 위험한 것으로 보입니다. 2) 기간 기간은 보통 1년입니다. a. 토지계약금이 들어가서 인허가 승인을 내고 b. 인허가 승인을 낸 다음 본PF가 되었을 때 상환하는 구조로 대체로 1년 미만을 선호합니다. 3) 상환 상환은 전부다 본PF 때 상환을 하게 됩니다. 4) 금.. 2021. 9. 23.
전국 골프장 현황(광역시급) 전국 골프장 현황을 정리하고 있습니다. 현황은 크게 3개로 구분하려 합니다. 1. 서울 및 수도권(/233번글) - 주소창 끝에 입력 2. 광역시급(본 글) 3~. 도급(작성 예정) 본 포스팅은 광역시급에 해당하는 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산, 세종의 골프장 현황입니다. 글을 간소화하여, 아래 붉은글씨의 구분대로 표기하였습니다. 골프장명 소 재 지 총면적(m2) 홀수(홀) 업종세분(대중제/회원제) ctrl+F로 골프장명 검색이 되지 않을시, 한글자식 띄워쓰기 하여 검색바랍니다. 부 산 광 역 시(10개소) 부 산 컨 트 리 클 럽 금정구 중앙대로 2327번길112(노포동) 977,752 18 회원제 동래베네스트골프클럽 금정구 선동 하정로 66 1,072,081 18 회원제 아시아드 컨드리클럽.. 2021. 9. 15.
건설사 시공능력평가액 도급금액(100억원 이상) 순위 건설사의 시공능력평가액 도급순위를 살펴봅니다. 토목건축공사업 기준으로, 1위 ~ 1000위는 234번 글에서 확인할 수 있습니다. (https://mylittleleadership.tistory.com/234) 이 글은 1001위에서 약 2000위까지 100억원 이상 도급금액 시공사들의 순위입니다. 상대적으로 소외된 그룹이므로 관련 자료를 찾기 어려운 맹점이 있어 추가 포스팅을 합니다. 도급순위 (순위 / 회사명 / 대표명 / 도급능력;십억원) 1001 창조종합건설(주) 김학성 23 1002 케이비아이산업개발(주) 진광우 23 1003 (주)지봉 김종 23 1004 한동산업(주) 권동진 23 1005 (주)대도종합건설 안태식 23 1005 태인건설산업(주) 손찬우 23 1007 (주)미건 박하명 23 1.. 2021. 8. 17.
건설회사 시공사 도급능력 순위(1위 ~ 1000위) 신용. 금전 관계에서나 업무 관계에서나 신용도가 중요합니다. 사회의 상당한 부분이 신용으로 굴러갑니다. 신용이 경색되면 자본주의 시스템이 오작동하게 됩니다. 시공사의 신용 건설회사의 신용, 시공사의 신용과 관련하여 작은 업체와 일을 하려면 상당한 위험을 감수해야 합니다. 원가 절감을 하는것 이상으로 품질 관리가 안되기도 하고, 하자 책임을 소홀히 하기도 합니다. 신용도의 측정방법 신용도를 측정하는 방법, 안정성을 측정하는 방법은 여러가지가 있겠습니다만, 시공능력 평가액, 도급능력을 곧 신용도, 안정성으로 보는 것도 회사채 등급을 확인하는 것 못지않게 간편하면서도 확실한 방법이 될 수 있습니다. 특히 도급 관계는 복잡한 책임과 의무가 얽혀 있기 때문에 신용을 중요하게 짚어 보아야 합니다. 이에, 오늘은 건.. 2021. 8. 13.
수도권 골프장 현황(서울 및 경기 지역) 국내 골프장이 호황을 이루고 있습니다. 프로의 세계에서는 박인비 선수 등 LPGA 상위 랭커중에 한국인 선수들이 대거 포진해 있습니다. 일반인 여성과 MZ세대의 골프 관심이 뜨거운 가운데, 코로나19 여파로 해외 골프 수요가 국내로 집중되고 있습니다. 국내에는 500여개의 골프장이 있으나, 서울에서는 골프장을 찾아보기가 어려웠습니다. 태릉골프장이 있으나 일반인 이용에 제한이 있었으며, 최근 대중제 27홀 골프장이 조성되었습니다. 경기도 지역에는 100여개 이상의 골프장이 포진해 있어 서울을 포함한 수도권 골프 수요를 수용하고 있습니다. 골프장은 매년 새롭게 생겨나고, 폐장키도 하므로 전체 현황을 파악하는 것이 쉽지는 않습니다. 이에, 경기도 자료와 문체부 자료를 종합하여 서울과 경기 수도권 지역의 골프장.. 2021. 8. 11.
이마트 본점 재개발 추진방향 살펴보기 슬세권. 슬리퍼를 신고 편하게 다닐수 있는 권역을 슬세권이라고 하지요. 슬세권에 이마트, 홈플러스, 롯데마트 등 대형마트가 하나쯤 있으면 최소한의 생활 편익을 기대할 수 있습니다. 성수동에는 대형마트 중 이마트 본사가 있습니다. 성수동은 이마트 본사 + 성수점의 슬세권입니다. 이마트에 대한 관심을 바탕으로 최근 소식을 살펴보겠습니다. 1. 이마트 회사 개요 이마트는 신세계 계열의 코스피 상장회사입니다. 연간 매출액 약 22조원, 종업원수 약 25,000명 규모로 연결대상 종속기업으로는 조선호텔, 신세계푸드, 스타필드 등이 있습니다. 정용진 신세계 부회장은 이마트 지분의 18.56%를 보유 중입니다. 정용진 부회장이 친근한 이미지로 SNS 활동을 하며 이마트에서 쇼핑을 하는 모습을 보여주기도 하였는데, 이.. 2021. 8. 1.